從惜售到提早獲利入袋!買方心態大轉變  北市仲介公會:房市面臨4大挑戰

房市行情

發布日期2025/05/07

作者都更全都通新聞中心

台北成屋市場正面臨買氣回挫、法拍激增、交屋潮及轉售潮等現象。(資料照) 台北成屋市場正面臨買氣回挫、法拍激增、交屋潮及轉售潮等現象。(資料照)
台北市地政局公布4月建物買賣移轉棟數資料,全市買賣移轉棟數為2,123棟,較去年同期大減14.9%、月減11.6%。但這衰減幅度可能只是開端,台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城認為,建物買賣移轉棟數是反映前月交易市況,但四月後碰上川普關稅新政,引發全球股災,5月台幣強升的局面,結構性衝擊市場環境,也將進一步影響房市交易。他認為之後市場更要戒慎恐懼,台北房市同時面臨4大挑戰。

蘇金城指出,第七波選擇性信用管制上路滿半年,台北市的成屋市場正面臨買氣回挫、法拍激增、交屋潮及轉售潮同時湧現等四個現象,如果再加上關稅及台幣升值等外部不確性激盪,市場觀望氣氛極濃。

若單從單月買賣交易量來觀察市場,恐怕受制於房地產的低流動性,而無法一窺全貌。然而「建物第一次登記後30日內買賣移轉」從去年4月的1件,暴增到今年的29件,另外今年4月「拍賣登記」92棟,比去年同期的38棟,大增142.1%,顯見惜售待漲的心態已經轉為提早落袋為安的氛圍,而且愈來愈限縮的限貸令,也加重買方觀望心態,屋主稍一不慎錯失讓利良機,落入法拍宿命的機會就大增,建議屋主要即時調整處分策略。

 
若拉長觀察時間來看,他認為,今年台北房市有面對4大挑戰。首先是今年前四月交易量衰退18.6%,且抵押權設定棟數減少23.4%,買氣弱、貸款難已成為趨勢;其次,今年目前為止法拍棟數增加35.4%,可以回推半年前房貸逾期的現象成形,是否引爆系統性危機,值得觀察;第三、買賣減少,但建物第一次登記的新增供給大增17.9%,因應平均地權條例修正後,預售屋禁轉,積壓更大售屋壓力落在交屋後的多殺多因素,為市場投入更多變數;第四則是建物第一次登記後30日內買賣移轉從去年54棟激增到161棟,表示已經不是個案性的交屋即出售,而是普遍性的提前鎖獲利、即出場的趨勢。

由於建物買賣移轉棟數主要反映前月的市場交易,若進一步認真檢討4月以後的市場環境,恐怕更需戒慎恐懼。主要4月初的春假連假,不但沒有迎來329檔期的傳統旺季盛況,還無預警就遇上川普宣布關稅新政,引發全球股災,5月台幣強升的局面,結構性衝擊企業經營、資產布局、產業環境,也將進一步影響房市交易。

雖然即便台幣升值能吸引熱錢流入、墊高資產價值的機會,與不動產流動性差的特性在兩個因素結合後,容易形成「易漲難跌」的效果,同時在股、匯、債市上沖下洗三殺的比較下,相對被認定為「資金避風港」。不過,蘇金城提醒,現在如果還懷抱房市、房價再啟一波資金行情的期待,可能過度樂觀,但直接複製、貼上日本在90年代,以及亞洲在上世紀末發生金融風暴中,產業發展與融資市場失衡,而引爆資產泡沫崩潰的結論,也有失公允。

他並建議,賣方盡早調節資產、去槓桿、保持適應環境的靈活度,也鼓勵買方把握難得的買方市場優勢,以剛需、生活機能為出發點,議到一個合理價位的好房。