桃園拋政策新亮點 去商品化的「可負擔住宅」讓青年低價買進
桃園都發局局長江南志以全民共享城市為初衷，研議可負擔住宅政策，讓民眾能以低價購買捷運宅。
近年來，桃園市人口持續攀升，從升格前的205萬人，飆升至2025年5月將近235萬人，不僅人口增幅全國居冠，也是六都中平均年齡最年輕的城市。然而隨著城市繁榮發展，吸引大量雙北居民移居，桃園也面臨房價逐年上漲的壓力。
站在都市轉型的關鍵時刻，桃園市政府不僅投入鐵路地下化、舊城再生與都市更新等重大建設，也同步深化住宅政策布局。桃園市都市發展局局長江南志拋出政策新亮點，計畫推出全台首創的「可負擔住宅」，從協助青年世代在地安居、就學、就業的角度出發，建立自有生活圈，進而實現「桃園共好、全民共享」的宜居城市願景。
城市開發的同時
兼顧居住正義
綜觀許多先進國家大城市在都市更新與轉型後，城市風貌變得更加現代與繁榮，然而卻也逐漸成為少數人才能負擔的城市空間。以雙北為借鏡，過去沿著捷運站周邊高密度開發，但是這些地區卻也成為房價最貴的區域，長久下來，反而讓一般人負擔不起房價，還無法就近享受捷運的便捷。為兼顧城市開發與居住正義，桃園計畫推動「可負擔住宅」的概念便由此而生。
江南志解釋，不同於社會住宅「只租不售」的設計，桃園市的可負擔住宅為封閉市場買賣制度，讓青年可以用合理價格購屋、未來轉售也只能回售給政府，避免炒作與投資轉手。「可負擔住宅可說是桃園首創想要嘗試的制度。」他說，「這不是合宜住宅，也不是社會住宅，它的精神是『去商品化』，讓住宅真正回歸居住的本質。」
未來可負擔住宅的買賣，都將透過住都中心統一進行，價格部分也會受到《自治條例》的規範，設定合理的房價回推機制，例如夫妻年收150萬元，房貸支出控制在總收入3成以內，推算出可負擔房價在每坪2字頭左右，讓房貸與生活品質能夠兼顧。
對於可負擔住宅的開發機制，主要來源有兩個：一是都更案，如公辦都更的回饋公益設施，把可負擔住宅政策列為項目之一；二是整體開發區，開發商在開發的同時，要求回饋一定比例的可負擔住宅。意即在都市計畫階段就提出要求，假設未來開發時增加20％基準容積，就必須捐贈10％可負擔住宅給市府，特別針對捷運沿線與鐵路地下化周邊，類似TOD更新策略，只要有都市計畫變更都一體適用，真正實踐「愈靠近捷運站，愈能買得起」的逆向思惟。
江南志說，目前正在修定《自治條例》草案，預計今年提送市議會審議，通過後最快明年上路。依據初步規畫，未來可負擔住宅將採抽籤方式分配，並設有年齡門檻（25至45歲），同時導入評分制度，優先供給已婚或育有子女者。對於初入社會或正在創業的青年，可先申請入住社會住宅，待成家立業、累積資產後，再轉而申請購買可負擔住宅。
至於可負擔住宅的房源，最快會規畫搭配航空城安置宅餘屋、公辦都更回饋宅等，另外將鎖定中壢體育園區、機捷A20與A21三大整體開發區作為推動起點，估計3～4年內可提供3,000戶可負擔住宅。
江南志強調，透過這套完整機制，桃園市希望打造一個良性循環的住宅政策模式——由開發案回饋可負擔住宅，住宅銷售所得再投入社會住宅興建，進而建立財務健全、永續運作的住房供給體系。
鐵路地下化
串聯7大車站翻轉城區
「可負擔住宅只是我們政策裡的一環，真正的目標，是讓桃園成為全民共享的城市。」江南志指出，桃園的住宅政策不只關乎居住，更與整體都市規畫、交通建設、產業發展緊密連結。尤其推動中的鐵路地下化工程，是桃園未來15年城市規畫的核心建設，也是桃園百年一遇的轉型契機。
桃園鐵路地下化工程橫跨龜山、桃園、八德、中壢、平鎮五個行政區，涵蓋超過150萬人口，因此未來16公里全線、7座車站，將通盤檢討都市設計，依循「大車站計畫」的五大旗艦計畫，來翻轉舊城，打造宜居、宜業、宜學的共好生活圈。
這五大旗艦計畫，包括「三大車站站區再造」、「車站周邊土地再生」、「新設車站新心計畫」、「綠園道人本軸帶」以及「路廊土地轉型」。除了桃園、 中壢、內壢三個傳統車站需要都市更新政策，內壢到中壢這一段兩側有很多工業區閒置土地也亟須轉型，這些地區希望透過土地利用變更，變成仿效台北內科、南港軟體園區的模式，可提供大量就業機會，甚至變成研發、智慧發展區域，吸引各行各業的人在地就業。還有路廊騰空後的16公里廊道，將成為桃園最長的綠園道，也對桃園的交通及城市樣貌產生深遠影響。
江南志認為，五大旗艦計畫並不是單一思考一座城市的繁榮，而在繁榮之餘，希望達到居住權的平等，不管收入高低都有房子可住，所以把可負擔住宅政策納入。同時必須有好的工作，也就是就業平等，讓各行各業都能在地就業，擁有平等工作權。
另外還有交通平等，過去桃園大眾運輸發展相對落後，居民必須仰賴汽機車通勤，現在透過規畫，在交通便捷的地方布建可負擔住宅與都更案，讓年輕人住在離車站近的地方，生活圈更緊密便利。
因此，市府正在與各局處協力推進《2040桃園願景計畫》，以15年為期，透過都市計畫通盤檢討、TOD導向開發、五大旗艦計畫落實、產業土地轉型與交通整合規畫，全面擘劃桃園的未來藍圖。目前，「大車站計畫」已完成先期都市設計與TOD規畫，進入公開招標階段，預計明年展開都市計畫通盤檢討作業，進行全區策略性調整。
舊城新生
實踐人本環境優化
至於2023年實施的「舊城再生」計畫，今年1月，景福宮周邊人行道改善已順利完成，第三季也將陸續推動桃園及中壢國小周邊人本環境優化，以及景福宮周邊店家立面改善與特色招牌導入。
今年也將啟動桃園區中正路、成功路人行環境改善、東溪綠廊景觀計畫，以及中壢區復興路人本環境改造4項工程，並將配合2026台灣設計展，形塑整體都市景觀。
「我們希望桃園與中壢的舊城再生，能在保留原有都市脈絡的同時，透過人行環境與公共設施的改善，結合商圈招商、舊廳舍再利用等策略，全面提升城市的人本環境與文化空間品質。」江南志說，目前文化局已針對歷史公廳舍地景活化，經發局也著手推動沿線商圈再發展，希望打造如台北大稻埕、赤峰街般兼具歷史風貌與創新活力的街區，吸引更多人潮與商業機會進駐。
「我們的目標，就是讓桃園成為一個不需要遠赴他鄉，就能擁有理想生活的城市。」從居住、就學到就業，桃園正在一步步打造屬於自己、也屬於每位市民的共享生活圈。
Profile 江南志
現職：桃園市都市發展局局長
學歷：成功大學都市計劃研究所碩士、臺灣科技大學建築研究所博士、美國南加州大學國際公共政策與管理碩士
經歷：新北市政府工務局副局長、新北市政府工務局主任祕書、桃園縣政府工務局局長、桃園縣政府工務局主任祕書、桃園縣政府風景區管理所所長
站在都市轉型的關鍵時刻，桃園市政府不僅投入鐵路地下化、舊城再生與都市更新等重大建設，也同步深化住宅政策布局。桃園市都市發展局局長江南志拋出政策新亮點，計畫推出全台首創的「可負擔住宅」，從協助青年世代在地安居、就學、就業的角度出發，建立自有生活圈，進而實現「桃園共好、全民共享」的宜居城市願景。
城市開發的同時
兼顧居住正義
綜觀許多先進國家大城市在都市更新與轉型後，城市風貌變得更加現代與繁榮，然而卻也逐漸成為少數人才能負擔的城市空間。以雙北為借鏡，過去沿著捷運站周邊高密度開發，但是這些地區卻也成為房價最貴的區域，長久下來，反而讓一般人負擔不起房價，還無法就近享受捷運的便捷。為兼顧城市開發與居住正義，桃園計畫推動「可負擔住宅」的概念便由此而生。
江南志解釋，不同於社會住宅「只租不售」的設計，桃園市的可負擔住宅為封閉市場買賣制度，讓青年可以用合理價格購屋、未來轉售也只能回售給政府，避免炒作與投資轉手。「可負擔住宅可說是桃園首創想要嘗試的制度。」他說，「這不是合宜住宅，也不是社會住宅，它的精神是『去商品化』，讓住宅真正回歸居住的本質。」
未來可負擔住宅的買賣，都將透過住都中心統一進行，價格部分也會受到《自治條例》的規範，設定合理的房價回推機制，例如夫妻年收150萬元，房貸支出控制在總收入3成以內，推算出可負擔房價在每坪2字頭左右，讓房貸與生活品質能夠兼顧。
對於可負擔住宅的開發機制，主要來源有兩個：一是都更案，如公辦都更的回饋公益設施，把可負擔住宅政策列為項目之一；二是整體開發區，開發商在開發的同時，要求回饋一定比例的可負擔住宅。意即在都市計畫階段就提出要求，假設未來開發時增加20％基準容積，就必須捐贈10％可負擔住宅給市府，特別針對捷運沿線與鐵路地下化周邊，類似TOD更新策略，只要有都市計畫變更都一體適用，真正實踐「愈靠近捷運站，愈能買得起」的逆向思惟。
江南志說，目前正在修定《自治條例》草案，預計今年提送市議會審議，通過後最快明年上路。依據初步規畫，未來可負擔住宅將採抽籤方式分配，並設有年齡門檻（25至45歲），同時導入評分制度，優先供給已婚或育有子女者。對於初入社會或正在創業的青年，可先申請入住社會住宅，待成家立業、累積資產後，再轉而申請購買可負擔住宅。
至於可負擔住宅的房源，最快會規畫搭配航空城安置宅餘屋、公辦都更回饋宅等，另外將鎖定中壢體育園區、機捷A20與A21三大整體開發區作為推動起點，估計3～4年內可提供3,000戶可負擔住宅。
江南志強調，透過這套完整機制，桃園市希望打造一個良性循環的住宅政策模式——由開發案回饋可負擔住宅，住宅銷售所得再投入社會住宅興建，進而建立財務健全、永續運作的住房供給體系。
鐵路地下化
串聯7大車站翻轉城區
「可負擔住宅只是我們政策裡的一環，真正的目標，是讓桃園成為全民共享的城市。」江南志指出，桃園的住宅政策不只關乎居住，更與整體都市規畫、交通建設、產業發展緊密連結。尤其推動中的鐵路地下化工程，是桃園未來15年城市規畫的核心建設，也是桃園百年一遇的轉型契機。
桃園鐵路地下化工程橫跨龜山、桃園、八德、中壢、平鎮五個行政區，涵蓋超過150萬人口，因此未來16公里全線、7座車站，將通盤檢討都市設計，依循「大車站計畫」的五大旗艦計畫，來翻轉舊城，打造宜居、宜業、宜學的共好生活圈。
這五大旗艦計畫，包括「三大車站站區再造」、「車站周邊土地再生」、「新設車站新心計畫」、「綠園道人本軸帶」以及「路廊土地轉型」。除了桃園、 中壢、內壢三個傳統車站需要都市更新政策，內壢到中壢這一段兩側有很多工業區閒置土地也亟須轉型，這些地區希望透過土地利用變更，變成仿效台北內科、南港軟體園區的模式，可提供大量就業機會，甚至變成研發、智慧發展區域，吸引各行各業的人在地就業。還有路廊騰空後的16公里廊道，將成為桃園最長的綠園道，也對桃園的交通及城市樣貌產生深遠影響。
江南志認為，五大旗艦計畫並不是單一思考一座城市的繁榮，而在繁榮之餘，希望達到居住權的平等，不管收入高低都有房子可住，所以把可負擔住宅政策納入。同時必須有好的工作，也就是就業平等，讓各行各業都能在地就業，擁有平等工作權。
另外還有交通平等，過去桃園大眾運輸發展相對落後，居民必須仰賴汽機車通勤，現在透過規畫，在交通便捷的地方布建可負擔住宅與都更案，讓年輕人住在離車站近的地方，生活圈更緊密便利。
因此，市府正在與各局處協力推進《2040桃園願景計畫》，以15年為期，透過都市計畫通盤檢討、TOD導向開發、五大旗艦計畫落實、產業土地轉型與交通整合規畫，全面擘劃桃園的未來藍圖。目前，「大車站計畫」已完成先期都市設計與TOD規畫，進入公開招標階段，預計明年展開都市計畫通盤檢討作業，進行全區策略性調整。
舊城新生
實踐人本環境優化
至於2023年實施的「舊城再生」計畫，今年1月，景福宮周邊人行道改善已順利完成，第三季也將陸續推動桃園及中壢國小周邊人本環境優化，以及景福宮周邊店家立面改善與特色招牌導入。
今年也將啟動桃園區中正路、成功路人行環境改善、東溪綠廊景觀計畫，以及中壢區復興路人本環境改造4項工程，並將配合2026台灣設計展，形塑整體都市景觀。
「我們希望桃園與中壢的舊城再生，能在保留原有都市脈絡的同時，透過人行環境與公共設施的改善，結合商圈招商、舊廳舍再利用等策略，全面提升城市的人本環境與文化空間品質。」江南志說，目前文化局已針對歷史公廳舍地景活化，經發局也著手推動沿線商圈再發展，希望打造如台北大稻埕、赤峰街般兼具歷史風貌與創新活力的街區，吸引更多人潮與商業機會進駐。
「我們的目標，就是讓桃園成為一個不需要遠赴他鄉，就能擁有理想生活的城市。」從居住、就學到就業，桃園正在一步步打造屬於自己、也屬於每位市民的共享生活圈。
Profile 江南志
現職：桃園市都市發展局局長
學歷：成功大學都市計劃研究所碩士、臺灣科技大學建築研究所博士、美國南加州大學國際公共政策與管理碩士
經歷：新北市政府工務局副局長、新北市政府工務局主任祕書、桃園縣政府工務局局長、桃園縣政府工務局主任祕書、桃園縣政府風景區管理所所長
