知名海砂屋葫蘆公寓 併入鄰地有望成為社子島最大開發案 

成功案例

發布日期2023/08/22

作者陳雅玲

10幾年前被鑑定為海砂屋葫蘆公寓,住戶自行整合,併入鄰地開發案。(攝/潘重安) 10幾年前被鑑定為海砂屋葫蘆公寓,住戶自行整合,併入鄰地開發案。(攝/潘重安)

位於延平北路5段巷弄內的葫蘆公寓,10幾年前被鑑定為海砂屋,因為屋況老舊頹敗,天花板不時混凝土掉落、鋼筋裸露,部分牆面不得架上鋼條穩住梁柱。這10年來,葫蘆公寓歷經2個開發商介入整合,卻遇人不淑重建未果,甚至頻頻登上媒體版面,成了士林區知名的海砂屋社區。

不過,多年過去,葫蘆公寓重建再度燃起希望,有望併同鄰地一起開發重建,將成為社子島有史以來最大面積的都更案。這起都更案背後推手為上市櫃公司基泰建設,這也是基泰建設手中握有23件都更案的其中一件。

海砂屋重啟希望 併入鄰地擴大開發 

談起葫蘆公寓能夠成功整合,不若傳統印象是由建商介入整合,反而是住戶自救會自發性整合,主動向基泰建設釋出有意重建的意願。原來,基泰建設剛開始只是整合鄰近葫蘆公寓一塊1000餘坪的基地,後來葫蘆公寓有意加入重建,接著鄰地地主又自行整合百分百同意,加上一塊位於延平北路商業地,結果這塊都更案基地一舉擴大成為2003坪。

「這塊基地面積,總共變更4次!」基泰建設總經理特助蕭嘉洋表示,當初也是始料未及,自2019年開始整合鄰地,不到2年時間,這塊基地已擴大整合逾2000坪。全案基地總戶數達185戶、共245位戶所有權人,目前全案同意比例高達91%,剩下20幾戶尚未同意的原因,正在等待估價完成,得知最後分回面積和價值,目前進度是進入模擬房屋選配階段。

「這個案子可說完全沒有釘子戶,有相當高的機率簽署百分百同意,公司是持續朝這方向努力!」。像葫蘆公寓自主性整合,主動找上建商,帶動其他鄰地也一起進入重建,在市場實屬罕見。

從事都更規畫20餘年、冠霖不動產顧問公司總經理林育全指出,葫蘆公寓被列管海砂屋超過5年,原有海砂屋容積獎勵30%遞減成為10%,基地規模僅有400多坪,而海砂屋基地能整併到其他鄰地,擴大重建範圍,除了基地條件變更好,特別是在營造成本拉高之際,透過整併能達到控制造價成本,可發揮最大的開發效益,而且對社區塑造、產品規畫、環境改善等皆有益處,原本危險的海砂屋也能徹底翻身、價值大幅提升。

克服整合難題 只走權利變換住戶安心
不過,擴大都更範圍過程中也碰上整合難題,一度讓基泰考量放棄。由於葫蘆公寓是迅行劃定的更新地區,同意比例門檻只要過半,還有額外海砂屋獎勵容積,但這一塊2000坪基地,海砂屋只占400多坪。在同屬一塊基地,非海砂屋住戶認為,同樣是貢獻土地,為何海砂屋住戶分回面積比較多,因而產生抗性造成滿大的阻礙,基泰也曾思索為了基地完整性,何不就切割葫蘆公寓海砂屋部分。

蕭嘉洋說,葫蘆公寓房屋傾斜,崩壞情形相當嚴重,原有住戶38戶已有28戶被迫遷離,剩下10戶無力搬遷只能居住在當地,不僅如此,迄今還被市府處以連續裁罰。「這是公司認為,最不能放棄他們的原因。」因此,基泰決定再與其他住戶溝通說明海砂屋條件的差異,等於又多花1年時間說服地主接納。

分析葫蘆公寓能夠快速邁向重建之路,一是住戶願意主動自行整合,特別是適逢台北市府近期通過刪除海砂屋容積獎勵限期遞減的規定,這對葫蘆公寓重建更是如虎添翼;二是選對建商協助重建。基泰早期就投入都市更新,博愛特區首件都更案「世紀羅浮大樓」便是出自其手,過去累積不少成功案例,具品牌知名度。

蕭嘉洋補充地說,基泰談都市更新只走權利變換,所有計畫內容、分配條件經由政府審議、核定,資訊透明化,對住戶提供相對保障。在分配條件願意讓利,同時在合約也提出協議分配比及權利變換擇優選項,讓住戶更為安心。