整合15戶即可跨出第一步!5大關鍵問答   一次掌握公辦都更大小事

教戰手冊

發布日期2024/09/16

作者陳雅玲

公辦都更能提高住戶信任度,同時鼓勵社區自主整合,再導入政府資源和民間技術協助。 (彭世杰/攝) 公辦都更能提高住戶信任度,同時鼓勵社區自主整合,再導入政府資源和民間技術協助。 (彭世杰/攝)

與921地震規模相當的403花蓮強震,再次震出全台老屋危機,這幾個月來,民眾的都更意願前所未有的升溫。都更參與的方式相當多元,除了一般常見與建商合建,過往鎖定公有土地資產活化的公辦都更,近年政府也開放受理民間案件,尤其對被列管震損紅、黃單建物,又或建商不願進場的環境窳陋地區,等於是另闢一條都更路徑。

然而,民眾如何申請公辦都更?又或雙北市有何不同?透過5大提問,一次看懂公辦都更的內涵。


Q1 選擇公辦都更或民辦都更各自有何優缺點?

A:台北市都更整合發展協會理事長林育全表示,公辦都更是基於信任政府公開、透明的辦理程序,回歸到權利變換這個法令的機制,如若與建商協議合建,多一塊錢可稱為協商,而公辦都更是多1塊錢,就有圖利之嫌,主要是透過權利變換的方式作為公平分配。部分地主擔心有些不同意戶獅子大開口、協商條件不夠理想,或是損傷其他住戶權利,公辦都更是一個選項,不過,另一方面也沒有協商的彈性。

而走公辦都更的途徑,可免去成立更新會繁瑣的程序,由住都中心擔任實施者角色,建商是出資者,代墊資金和提供技術;建商最後參與分配,則是回收初期付出成本和賺取該有的風險管理利潤,這過程完全走權利變換,訴求契約全都公開透明。


Q2 參與公辦都更,政府可以提供哪些協助事項?

A:假若社區都更意願達申請門檻資格,政府將協助進行「可行性評估」,進一步了解未來更新後分回條件。新北住都中心綜合業務2部經理陳沛蕎表示,「可行性評估」會找來建築師、估價師做建築量體規畫和估算,並檢討法規、財務計畫分析。最重要是,會試算住戶最在意的權利變換每位住戶更新前權值、換坪比,以及更新後每戶房價預估,可供住戶對未來都更後有個想像空間。

不過,運用到政府資源,社區住戶同樣要有相對應回饋的部分,公辦都更不外乎兩部分,一是收取管理服務費,二是回饋公益設施。以新北市580專案,由於考量海砂屋迄今仍未重建,多屬不具市場性未有建商進場,為避免增加付出成本,新北市則是以收取管理服務費用方式,待招商後列入成本費用收取,而台北市是以折繳抵付捐贈都更基金,或者以捐贈樓地板面積回饋公益設施。
對都更法令不熟悉,第一步整合可連署社區15人申請法令說明會。 (新北住都中心提供)
不少社區會以達到申請門檻,用意在於為更新基地做可行性評估,作為分回條件的比較參考。陳沛蕎表示,政府資源有可能因而浪費,但可以讓社區清楚知道自身條件「究竟是如花?還是林志玲?」歸因很多社區都更停滯不前,主要還是對都更分配條件存著很大的夢想,始終想要「1坪換1坪」,而這可以讓他認清事實,或許不再堅守條件。

Q3 有意申請公辦都更需要符合哪些資格?台北市、新北市有何不同? 

A:早期政府主導都市更新,主要整合大面積公有土地辦理都更。以台北市來說,公辦都更分為「公地活化型」、「整宅輔導型」以及「自助人助型」。在市長蔣萬安上任後,積極擴大辦理「自助人助型」公辦都更,從放寬申請門檻、取消限制案量的「公辦都更2.0」,進展到現今「7599專案」、「575專案」。

公辦都更的概念,如同政府做莊,由行政法人住都中心作為實施者,提供前期資金並導入民間技術協助招商,但前期地主必須自行整合,協助重建對象可分危險建物和一般建物,申請門檻規定有不同整合比率和條件。

例如,台北市「7599專案」適用對象,是針對《都市更新條例》公告劃定更新地區內,基地面積達兩千平方公尺的整宅、環境窳陋,或更新財務不佳,並未有民間建商整合的案件優先適用。凡住戶達意願整合門檻至755%,經檢核後,市府即受理申請。

至於危險建物則不限制基地大小,像是新北市去年七月率先針對海砂屋、耐震力不足的建物推出「580專案」,而台北市則是今年3月針對海砂屋推出「575專案」,喊出「列管我就幫!」、「過半即進場」。

換句話說,針對危險建物,雙北市只要社區整合重建意願超過50%即可申請,由政府投入資源,以專案方式提供建築及財務的快速試算,協助盡速都更。


Q4 社區如何自主整合意願?需要專業團隊協助嗎? 

A:參與公辦都更,前提住戶需要自行整合達到一定比率,初期對都市更新法令不熟悉,可經15人以上連署向都更處申請辦理法令說明會。截至7月,台北市累積辦理152場、新北市210場,數量都已超過去年整年。

再者,社區整合必須要有熱心人士扮演領頭羊角色,願意犧牲奉獻,統籌整合住戶意見和收取同意書,也可採分工制,從1棟4層公寓共8戶為單位,選出1位樓長,進行初步意願整合,當表態通過門檻就能進到下一個階段。「初期取得同意門檻難度並不高,困難的是通過申請後,如何整合進階到下一個階段。」

一般來說,在得知可行性評估結果下,住戶分回條件一清二楚,後續要再整合更高比率,過程中就會面臨土地持分不均、有屋無地、違章建物等複雜產權問題,在這階段就須借助專業團隊的協助,像是推動師、建經公司或是規畫公司。

除此,需要留意的是,申請過後,進入到下一個階段,像是新北市會有3個月限期,逾期則不受理,等同喪失資格,各縣市規定也不盡相同。


Q5 走公辦都更是否比較能順利重建?

A:目前台北市575專案成功走到招商階段的首案,位於內湖區康樂街西側,僅花1個月啟動招商,而新北市580專案有兩案進入招商階段,分別為新店「心安社區」和蘆洲「民義好鄰居」,估計從申請到招商大約只需1年,相對一般案件時程來得快些。

不過,也有申請後達不到下階段整合門檻,8成主因是共同負擔太高,代表住戶分回比率少,對分配結果不滿意。這也回到問題源頭本身立地條件和區位,這可觀察社區是否遲遲沒有建商進場,再加上建商開始挑案的趨勢,住戶也只能自力救濟,自助才有人助,如若政府資源不再把握,只能走上自主更新一途,或是成為不願都更的「都更孤兒」。