整合15戶即可跨出第一步！5大關鍵問答 一次掌握公辦都更大小事
公辦都更能提高住戶信任度，同時鼓勵社區自主整合，再導入政府資源和民間技術協助。 (彭世杰／攝)
與921地震規模相當的403花蓮強震，再次震出全台老屋危機，這幾個月來，民眾的都更意願前所未有的升溫。都更參與的方式相當多元，除了一般常見與建商合建，過往鎖定公有土地資產活化的公辦都更，近年政府也開放受理民間案件，尤其對被列管震損紅、黃單建物，又或建商不願進場的環境窳陋地區，等於是另闢一條都更路徑。
然而，民眾如何申請公辦都更？又或雙北市有何不同？透過5大提問，一次看懂公辦都更的內涵。
Q1 選擇公辦都更或民辦都更各自有何優缺點？
Ａ：台北市都更整合發展協會理事長林育全表示，公辦都更是基於信任政府公開、透明的辦理程序，回歸到權利變換這個法令的機制，如若與建商協議合建，多一塊錢可稱為協商，而公辦都更是多1塊錢，就有圖利之嫌，主要是透過權利變換的方式作為公平分配。部分地主擔心有些不同意戶獅子大開口、協商條件不夠理想，或是損傷其他住戶權利，公辦都更是一個選項，不過，另一方面也沒有協商的彈性。
而走公辦都更的途徑，可免去成立更新會繁瑣的程序，由住都中心擔任實施者角色，建商是出資者，代墊資金和提供技術；建商最後參與分配，則是回收初期付出成本和賺取該有的風險管理利潤，這過程完全走權利變換，訴求契約全都公開透明。
Q2 參與公辦都更，政府可以提供哪些協助事項？
Ａ：假若社區都更意願達申請門檻資格，政府將協助進行「可行性評估」，進一步了解未來更新後分回條件。新北住都中心綜合業務2部經理陳沛蕎表示，「可行性評估」會找來建築師、估價師做建築量體規畫和估算，並檢討法規、財務計畫分析。最重要是，會試算住戶最在意的權利變換每位住戶更新前權值、換坪比，以及更新後每戶房價預估，可供住戶對未來都更後有個想像空間。
不過，運用到政府資源，社區住戶同樣要有相對應回饋的部分，公辦都更不外乎兩部分，一是收取管理服務費，二是回饋公益設施。以新北市580專案，由於考量海砂屋迄今仍未重建，多屬不具市場性未有建商進場，為避免增加付出成本，新北市則是以收取管理服務費用方式，待招商後列入成本費用收取，而台北市是以折繳抵付捐贈都更基金，或者以捐贈樓地板面積回饋公益設施。
對都更法令不熟悉，第一步整合可連署社區15人申請法令說明會。 (新北住都中心提供)Q3 有意申請公辦都更需要符合哪些資格？台北市、新北市有何不同？
Ａ：早期政府主導都市更新，主要整合大面積公有土地辦理都更。以台北市來說，公辦都更分為「公地活化型」、「整宅輔導型」以及「自助人助型」。在市長蔣萬安上任後，積極擴大辦理「自助人助型」公辦都更，從放寬申請門檻、取消限制案量的「公辦都更2.0」，進展到現今「7599專案」、「575專案」。
公辦都更的概念，如同政府做莊，由行政法人住都中心作為實施者，提供前期資金並導入民間技術協助招商，但前期地主必須自行整合，協助重建對象可分危險建物和一般建物，申請門檻規定有不同整合比率和條件。
例如，台北市「7599專案」適用對象，是針對《都市更新條例》公告劃定更新地區內，基地面積達兩千平方公尺的整宅、環境窳陋，或更新財務不佳，並未有民間建商整合的案件優先適用。凡住戶達意願整合門檻至755%，經檢核後，市府即受理申請。
至於危險建物則不限制基地大小，像是新北市去年七月率先針對海砂屋、耐震力不足的建物推出「580專案」，而台北市則是今年3月針對海砂屋推出「575專案」，喊出「列管我就幫！」、「過半即進場」。
換句話說，針對危險建物，雙北市只要社區整合重建意願超過50%即可申請，由政府投入資源，以專案方式提供建築及財務的快速試算，協助盡速都更。
Q4 社區如何自主整合意願？需要專業團隊協助嗎？
Ａ：參與公辦都更，前提住戶需要自行整合達到一定比率，初期對都市更新法令不熟悉，可經15人以上連署向都更處申請辦理法令說明會。截至7月，台北市累積辦理152場、新北市210場，數量都已超過去年整年。
再者，社區整合必須要有熱心人士扮演領頭羊角色，願意犧牲奉獻，統籌整合住戶意見和收取同意書，也可採分工制，從1棟4層公寓共8戶為單位，選出1位樓長，進行初步意願整合，當表態通過門檻就能進到下一個階段。「初期取得同意門檻難度並不高，困難的是通過申請後，如何整合進階到下一個階段。」
一般來說，在得知可行性評估結果下，住戶分回條件一清二楚，後續要再整合更高比率，過程中就會面臨土地持分不均、有屋無地、違章建物等複雜產權問題，在這階段就須借助專業團隊的協助，像是推動師、建經公司或是規畫公司。
除此，需要留意的是，申請過後，進入到下一個階段，像是新北市會有3個月限期，逾期則不受理，等同喪失資格，各縣市規定也不盡相同。
Q5 走公辦都更是否比較能順利重建？
Ａ：目前台北市575專案成功走到招商階段的首案，位於內湖區康樂街西側，僅花1個月啟動招商，而新北市580專案有兩案進入招商階段，分別為新店「心安社區」和蘆洲「民義好鄰居」，估計從申請到招商大約只需1年，相對一般案件時程來得快些。
不過，也有申請後達不到下階段整合門檻，8成主因是共同負擔太高，代表住戶分回比率少，對分配結果不滿意。這也回到問題源頭本身立地條件和區位，這可觀察社區是否遲遲沒有建商進場，再加上建商開始挑案的趨勢，住戶也只能自力救濟，自助才有人助，如若政府資源不再把握，只能走上自主更新一途，或是成為不願都更的「都更孤兒」。
