解鎖老屋重建難題》地主換位當建商 成功自主更新的關鍵 3步驟
自主更新必須仰賴專業團隊，東亞建經公司執行副總唐惠群 ( 左 )、副執行長周怡君分享成功要訣。
一般都市更新只能與建商合作嗎？自主更新也是一項選擇！由地主自行發起都更，優點是可享有都更後的全部價值分配；缺點則是相關流程及法規複雜，且地主大多欠缺建築、金融等專業。不過，只要住戶夠團結，聘請專業機構團隊協助，自行都更重建家園將不再是天方夜譚。
「簡單來說，自主更新就是地主們當建商，成立一家公司，組成更新會，每個地主都是股東。」東亞建經副執行長周怡君說。除符合《都市更新條例》相關規定與條件外，自主更新與建商合建之間不同點，係以地主與合法建物所有權人們自行組成更新會，成為該都更案的實施者，宛如合建案中的建商角色，需自行負責籌資、辦理都更、營造、監工等等工作。
由於一手包辦都更重建家園所有事宜，住戶或地主可享有都更之後權利分配的房地，無須與建商分潤。另外，地段位處偏遠的社區，往往找不到建商協助，更需仰賴自主都更來重建家園。
自主更新好處不少，但對於多數地主或住戶，與建商合建都更時常充滿疑問，更何況自身更缺乏相關專業、資金，自行都更真的可行嗎？其實，自主都更要成功，前提在於住戶間要凝聚高度共識外，需聘請專業的經理人及其團隊，協助都更所有工作，以致完成房屋重建，關鍵須知如下：
關鍵步驟1》
慎選專業團隊協助
住戶或地主想要自主更新，因缺乏相關專業，聘請專業團隊協助尤為重要。這些專業團隊負責統籌各面向的專業領域，是住戶自行都更中，最仰賴的技術幕僚。這些都更專業團隊即為全案管理公司，包含都更前端評估、協助成立更新會、申請都更相關計畫、遴選融資銀行、遴選營造廠，以致施工時的工程查核，甚至協助餘屋銷售等工作內容，一條龍協助住戶將舊屋都更，蓋回新家園。
協助自主都更的全案管理公司，常見有建經公司、中小型建商、建築團隊等，甚至是都更推動師等，但坊間相關團隊良莠不齊，有的只協助到前端，抑或至成立更新會就退場但都更之路此時正要開始，更需仰賴專業的技術幕僚做輔助。
「一開始就要挑選出最適合與最能信任的夥伴，因為都更一路走下來，就要好幾年的時間。」周怡君認為，坊間這類公司很多，找有品牌、實績的公司，較能令人放心，「開刀要找小診所？還是到大醫院，給有經驗的醫生動手術？」
唐惠群則建議，民眾可尋求建經公會、市府都更處推薦優良團隊協助外，切記該公司必須有完整協助住戶自主都更經驗，並成功完工蓋出房子。「否則有的公司縱使蓋了10間房子，卻缺乏都更經驗，恐怕會是摸石頭過河，能不能走完流程是未知數。」
聘請專業團隊的費用，坊間公司傳出為重建建物的總銷5%不等，但內涵不同，有的含建築師費用，有的則不含。以東亞建經為例，並非收取固定費用，而是按照基地規模、地主需求、協助項目，因案而異而報價。業者因多年來累積口碑與實力，客戶多半是已具備高共識度，且主動找上門。
關鍵步驟2》
籌備前期資金
組成更新會就像組成一家建設公司，開公司當然需要成本，住戶們集資拿出前期資金，用來成立更新會等相關事宜，以及後續聘請估價師、建築師、代書等專業團隊的費用，不過，前期費用對於住戶，是否高不可攀？
前期費用收取多寡，因案而異，周怡君說明，「而這筆費用不如外界想像，1戶掏幾百萬元，其實沒有那麼多。」
唐惠群補充，以東亞建經做法，前期多以政府相關補助款，先運作部分事宜，待社區具備高度共識，達一定成熟度後才收費，「像是進行中的海砂屋個案，20戶來了19戶，只差那1戶。要完全同意，只是時間上的問題，才會開始收費，而不是漫無目的，先讓住戶交錢。」以免資金打水漂。另外，政府為鼓勵民眾自主更新也提供經費補助，包含立案後的更新會、事業計畫、權利變換計畫等分階段提供補助，以雙北為例，相關補助款上限分別為580萬元和630萬元。
周怡君指出：「很多地主的迷思，不選擇自主更新，是不想出錢，可是天下沒有白吃的午餐！」有個案相關費用由其他團隊代墊，地主只聽到不用出一毛錢，但反而就此忽略自身的權利及義務。
一旦居民取得共識、完成整合，在專業團隊協助下，估算都更重建後的房地價值，從多家銀行中遴選完成融資，將取得占都更總費用中的工程款，待發包營造並開工後，此時將離重建新家園之路就不遠了。
熱心地主凝聚社區共識
東亞建經成立至今36年，投入都更工作近20年，曾協助921危樓「尚華仁愛」自主更新，重建為單坪190萬的豪宅。業者從豐富自主都更經驗中，歸納出成功個案，社區具備高凝聚度，且其中都有扮演領頭羊角色的地主。
而這些熱心地主，通常可見願意犧牲奉獻，在都更前期負責遊說、整合住戶意見，並尋覓合適專業團隊的協助。而當更新會成立後，所選出的更新會理事長，宛如建商董事長角色，負責統合更新會成員意見，並做出正確決策，帶領住戶向前行。
周怡君舉例，像是成功個案之一的「天母樺園」，理事長在都更近10年來，縱使身體一度不好，始終無私、公正、公平帶領社區都更，與理事們非常團結，一路上凝聚性高、信任度夠，並在決策判斷中，對於專業團隊等技術幕僚，給予正面的反饋。
自主都更並非全如建商在商言 商、利益至上，像是整宅、海砂屋等，由於建商不願進場，只能仰賴自主更新。唐惠群以吳興整宅與水源四五期整宅為例，這裡住戶人數多且相對弱勢，「很多住戶連申報所得稅都沒有」，每戶才6坪、8坪，屋齡超過50年，要自主更新難度非常高。但協助融資的第一商業銀行，以更新後的價值擔保，並有市府資金的協助，「真的是住戶非常團結」，全案才得以成功。
自主都更所蓋的房子品質，並不輸建商，像是北市榮星花園附近的「松江御苑」， 原為4、5層老公寓，10年前房價約單坪80萬元，搭上「老公寓一坪換一坪」專案進行自主更新，找來曾蓋台北101大樓的日商華熊營造，重建蓋出豪宅大樓，近期每坪開價120萬元。
東亞建經協助都更的經驗豐富，熟悉各環節與問題，加上政策引導都更、危老推動，近3年每年握有7個都更案，業務量呈現雙倍成長，其中不乏總銷百億的大案，多是仰賴過去口碑累積的個案，未來將秉持專業且公正的角色，持續為台灣都更盡一分力。
