王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
真合建、假權變的矛盾
「合建」是「協議合建」的簡稱，係指地主與建商合作建築，並由地主單獨(或分別)與建商訂立「合建協議或契約書」。是以，「合建都更」的實施與重建，均由建商所主導。
「委建」是「委託他人協助建築」的簡稱，則指地主「自地自建」，由地主出資或成立「更新會」主導「自力更新」事宜，全由「更新會或地主」出資決定委任專業團隊(包括：建築師、結構技師、地政士、估價師、規劃公司、營造廠等)，並由「全案管理公司」協助公開遴選前述「專業(團隊)人員及營造廠」之情事。
「協議合建」與「自力都更」的更新後房屋權利分配，得採政府規範之「權利變換」，作為實施都更的內部權利分配機制。亦即，都更實施方式，除地主的自力都更(委建)與協議合建外，均得以「權利變換」作為權利分配的方式。
自力都更與「自主都更」是同義名稱，係屬地主7人以上「自己籌組」「更新會」所主導的都更模式，亦屬自力、自主、自動自發、自給自足、自營、自管的委託建築(委建)或自地自建性質，其產權分配依法需採法定的「權利變換」機制。易言之，「自力都更」與「權利變換」在更新前後財產分配時，屬於一體性之性質。至於協議合建，則是指地主分別與建商(實施者)書立「協議書或契約書」所為個別條件(合建比)的私約「都更實施」型態。茲分析「自力都更」與「協議合建」的差異如下：
1.自力都更與協議合建的差異
「自力都更」之地主相互間，其更新後的權利分配方式，必然多以法定分配方式「權利變換」為之。惟，「協議合建」時，則以「私約協定」，尚與權利變換無涉。只是實務上，因建商了解權利變換具有節稅(交易稅)，會比「協議合建」優越。是以，即使以「協議合建」為訂約基礎，仍會改以「權利變換計畫」作為分配的規劃，即為一般所稱的「真合建、假權變」。
2.真合建、假權變產生的矛盾
合建契約的「合建比」，不一定會等於「權利變換比」，即使雙方(地主與建商)協議以「從高、擇優」方式為合建條件，亦屬私契約的民事(私)行為規範，尚與「權利變換」的行政法制無關。只是當建商另立「權利變換計畫」供主管機關審查時，其依法行政或法定分配機制，在「退補」部分，即有「差額退補」的可能問題發生。至於「如何退補、有無退補」，亦非屬都更審議的範疇，此時，難免會造成「權利變換機制」的正當性與估價「不一致性」。
易言之，每一地主的「應分配權利價值」，在選配房屋的實務上，可能會出現「大於或小於」的「合建比」，其與自力都更的「應分配權利價值」與「實際選配的權利價值」不同，但仍有所差異。亦即，地主在實際選配更新後的房屋時，其所選配的房屋價值(加上車位價值)，不太可能等同前述「應分配的價值」與「可分配權利價值」。是以，其因此所產生的差額，會增生不同稅費負擔，此在交屋後可能會發生契約載明不清楚或未載明的納稅負擔爭議。
3.兩者之間的差異
「自力都更與協議合建」的差異，除了「自地自建、委建」與「合建」不同外，其最重要的盲點乃在「土地增值稅」的「減徵或免徵」。茲列圖如下：
「委建」是「委託他人協助建築」的簡稱，則指地主「自地自建」，由地主出資或成立「更新會」主導「自力更新」事宜，全由「更新會或地主」出資決定委任專業團隊(包括：建築師、結構技師、地政士、估價師、規劃公司、營造廠等)，並由「全案管理公司」協助公開遴選前述「專業(團隊)人員及營造廠」之情事。
「協議合建」與「自力都更」的更新後房屋權利分配，得採政府規範之「權利變換」，作為實施都更的內部權利分配機制。亦即，都更實施方式，除地主的自力都更(委建)與協議合建外，均得以「權利變換」作為權利分配的方式。
自力都更與「自主都更」是同義名稱，係屬地主7人以上「自己籌組」「更新會」所主導的都更模式，亦屬自力、自主、自動自發、自給自足、自營、自管的委託建築(委建)或自地自建性質，其產權分配依法需採法定的「權利變換」機制。易言之，「自力都更」與「權利變換」在更新前後財產分配時，屬於一體性之性質。至於協議合建，則是指地主分別與建商(實施者)書立「協議書或契約書」所為個別條件(合建比)的私約「都更實施」型態。茲分析「自力都更」與「協議合建」的差異如下：
1.自力都更與協議合建的差異
「自力都更」之地主相互間，其更新後的權利分配方式，必然多以法定分配方式「權利變換」為之。惟，「協議合建」時，則以「私約協定」，尚與權利變換無涉。只是實務上，因建商了解權利變換具有節稅(交易稅)，會比「協議合建」優越。是以，即使以「協議合建」為訂約基礎，仍會改以「權利變換計畫」作為分配的規劃，即為一般所稱的「真合建、假權變」。
2.真合建、假權變產生的矛盾
合建契約的「合建比」，不一定會等於「權利變換比」，即使雙方(地主與建商)協議以「從高、擇優」方式為合建條件，亦屬私契約的民事(私)行為規範，尚與「權利變換」的行政法制無關。只是當建商另立「權利變換計畫」供主管機關審查時，其依法行政或法定分配機制，在「退補」部分，即有「差額退補」的可能問題發生。至於「如何退補、有無退補」，亦非屬都更審議的範疇，此時，難免會造成「權利變換機制」的正當性與估價「不一致性」。
易言之，每一地主的「應分配權利價值」，在選配房屋的實務上，可能會出現「大於或小於」的「合建比」，其與自力都更的「應分配權利價值」與「實際選配的權利價值」不同，但仍有所差異。亦即，地主在實際選配更新後的房屋時，其所選配的房屋價值(加上車位價值)，不太可能等同前述「應分配的價值」與「可分配權利價值」。是以，其因此所產生的差額，會增生不同稅費負擔，此在交屋後可能會發生契約載明不清楚或未載明的納稅負擔爭議。
3.兩者之間的差異
「自力都更與協議合建」的差異，除了「自地自建、委建」與「合建」不同外，其最重要的盲點乃在「土地增值稅」的「減徵或免徵」。茲列圖如下：
