連鎖啟動5大都更案！文聖里危險公寓拚重建 成功全靠這張關鍵圖表
全翔都更公司總經理黃瑜哲（右）負責板橋文聖里5 大自主更新案，多虧有里長楊仁瑰（左）支持協助辦理。
位於新北市板橋區懷德街的「文聖5案」，基地鄰近文聖國小及音樂公園，原本是屋齡超過50年的4樓老公寓，經耐震評估後鑑定為須立即辦理拆除的危險建築物。為加速重建期程，住戶選擇申請新北防災都更，並委託全翔都市更新有限公司擔任全案管理，目前重建案已開花結果，申請到建築執照並申報開工，將興建地上14層、地下2層的RC住宅大樓，預計最快2026年完工。
「其實不只文聖5案，光文聖里就有5個案子找我做都更，文聖5案因為戶數少，雖然最慢啟動，但進度最快！」全翔都更總經理黃榆哲，早期曾任將捷集團法務，並擔任台北市都市更新學會總幹事，之後創業成立全翔都市更新有限公司，第一個經手的是台北市連雲街都更案，2015年接觸到板橋「文
聖1案」，經地主口碑介紹，因此鄰近的1∼5案都找他合作。
文聖5案基地面積約604平方公尺，更新前為3棟地上4層的老公寓，原有24戶、屋齡約51年，起初是找建商合建，但分配比率談不攏，於是2018年底決定自地自建，委託全翔都更擔任全案管理。2019年經台灣省土木技師公會辦理建築物耐震能力評估後，鑑定為須立即辦理拆除的危險建築物，並選擇申請新北防災都更重建，核准為適用防災都更1.0的案件，於2023年3月拆除完成地上建物後，透過變更都市計畫方式，以原基準容積1.5倍進行重建。
耐震不足老公寓
防災都更加速重建
「這些房子是民國62年蓋的，原始屋況很糟，公車經過就像在地震，耐震結構明顯不足，拆屋時鏟土機一碰就碎了！」黃榆哲說，因為是危險建物，地主對於都更很有共識，但若採傳統合建，根本無法分配回原有坪數，因而採行自主更新，整合上也突破困難，說服基地一旁法定空地地主參與重建，
以拉高土地容積率，增加可興建坪數，創造雙贏。
黃榆哲說，當年他擔任台北市都更學會總幹事時曾做過調查，發現台灣都更困難重重，主要是地主與建商心態對立，地主總認為建商賺太多，於是不願妥協，心想留到最後再談可以分更多，建商則認為地主太貪心，賺不到合理利潤，於是合建容易破局。
而自主更新模式相對於建商合建，地主必須自行承擔重建費用，向銀行融資貸款，說服地主老屋重建困難度更高，然而，究竟如何成功說服各案地主？黃榆哲認為，「其實都更談的都是人性，只要人性問題解決，一切都好辦！」
公開估價地籍表
清楚明白列出分配條件
「我們要做的就是讓地主知道，如何把房子安全交到他們手上。」黃榆哲過去曾到日本見習自主更新經驗，發現日本的作法是與住戶共同合作創造一塊大餅，並且把餅做大，大家才分得多。因此他也引進日本經驗，自創一套推動更新會的作業辦法。
「我投入都更主要做好兩件事：一是宣導安全機制，二是做到公平分配。」黃榆哲解釋，所謂安全機制就是讓地主知道，無論是自付現金或是向銀行貸款，錢都掌握在地主手上不會亂花，而且業務廠商必須做完工程才能請款，不會有廠商捲款落跑的問題。
至於地主最在意的重建分配，則透過估價地籍表，清楚列出每戶的分配條件與房屋價值，並經過三家估價師進行估算，分為ABC方案評估，A方案為純粹地主出資，從頭到尾都由地主付錢；B方案是在都更案核定之前，由全案管理業者代墊；C方案則是與建商合建。雖然A、B方案都須向銀行辦理融資，但分配價值會比C方案來得高，因此地主最後往往傾向A、B方案。
黃榆哲說，估價地籍表可說是都更整合的成功關鍵，因為公平估算、一目了然，大家都可以看到彼此分多少，而選擇最有利的方案。而且透過更新會實施方式，可以購買容積移轉，增加容積率，分回條件符合地主理想值，都拉高了地主的都更意願。
屬於防災都更的文聖5 案，房屋已經拆除整地。(攝/潘重安)這5大案基地位於文聖街與懷德街之間，鄰近文聖國小、江子翠捷運站，屬板橋都市計畫住宅區。其中文聖1∼3案已經組成更新會推動更新，並由全翔都更代理更新會執行業務，目前文聖1案採事業計畫與權變計畫分送，事業計畫已核定，權變計畫報核中；文聖2案採事業計畫與權變計畫併送報核中，文聖3案進入預擬選配階段。至於文聖4案，因基地有5樓與7樓建築，卡在7樓住戶協商階段，仍在進行整合中。
做好財務風險管理
新建物導入托育、長照系統
由於黃榆哲是建商法務出身，熟稔營建、會計、法規等細節，因此他除了協助地主自主都更，還為他們做到財務管理，甚至下一代的財產分配。如近幾年工料雙漲，勢必影響到住戶重建成本，黃榆哲的作法是寧可低估房價，保守規畫財務，即使未來房價不漲，財務負擔不至於太重。以板橋文聖5大案來說，以每坪50萬元估算，未來地主更新後，售屋足以負擔重建成本。
此外，文聖里5大案建築規畫設計，參照日本符合高齡社會建築設計，於重建後引進幼兒養育（托兒與安親）、居家長照系統，以及生活上的自助式設備等，各類設施的收入將可作為抵扣未來新大樓管理費，以減輕住戶負擔，更能讓支撐家庭經濟的中壯年人能安心工作，住戶能安心到老。
「我都跟地主說，我是來當夥計，不是來爭利潤的，我把都更當作共同投資事業來經營，也在幫住戶節省成本，創造餘屋銷售利潤。」黃榆哲說，全台灣像他這樣做都更的幾乎沒有，他只是想把自己的經驗做到成功，也希望政府未來能健全更新會輔導機制，加速更多都更危老重建。
