連鎖啟動5大都更案!文聖里危險公寓拚重建 成功全靠這張關鍵圖表
全翔都更公司總經理黃瑜哲(右)負責板橋文聖里5 大自主更新案,多虧有里長楊仁瑰(左)支持協助辦理。
位於新北市板橋區懷德街的「文聖5案」,基地鄰近文聖國小及音樂公園,原本是屋齡超過50年的4樓老公寓,經耐震評估後鑑定為須立即辦理拆除的危險建築物。為加速重建期程,住戶選擇申請新北防災都更,並委託全翔都市更新有限公司擔任全案管理,目前重建案已開花結果,申請到建築執照並申報開工,將興建地上14層、地下2層的RC住宅大樓,預計最快2026年完工。
「其實不只文聖5案,光文聖里就有5個案子找我做都更,文聖5案因為戶數少,雖然最慢啟動,但進度最快!」全翔都更總經理黃榆哲,早期曾任將捷集團法務,並擔任台北市都市更新學會總幹事,之後創業成立全翔都市更新有限公司,第一個經手的是台北市連雲街都更案,2015年接觸到板橋「文
聖1案」,經地主口碑介紹,因此鄰近的1∼5案都找他合作。
文聖5案基地面積約604平方公尺,更新前為3棟地上4層的老公寓,原有24戶、屋齡約51年,起初是找建商合建,但分配比率談不攏,於是2018年底決定自地自建,委託全翔都更擔任全案管理。2019年經台灣省土木技師公會辦理建築物耐震能力評估後,鑑定為須立即辦理拆除的危險建築物,並選擇申請新北防災都更重建,核准為適用防災都更1.0的案件,於2023年3月拆除完成地上建物後,透過變更都市計畫方式,以原基準容積1.5倍進行重建。
耐震不足老公寓
防災都更加速重建
「這些房子是民國62年蓋的,原始屋況很糟,公車經過就像在地震,耐震結構明顯不足,拆屋時鏟土機一碰就碎了!」黃榆哲說,因為是危險建物,地主對於都更很有共識,但若採傳統合建,根本無法分配回原有坪數,因而採行自主更新,整合上也突破困難,說服基地一旁法定空地地主參與重建,
以拉高土地容積率,增加可興建坪數,創造雙贏。
黃榆哲說,當年他擔任台北市都更學會總幹事時曾做過調查,發現台灣都更困難重重,主要是地主與建商心態對立,地主總認為建商賺太多,於是不願妥協,心想留到最後再談可以分更多,建商則認為地主太貪心,賺不到合理利潤,於是合建容易破局。
而自主更新模式相對於建商合建,地主必須自行承擔重建費用,向銀行融資貸款,說服地主老屋重建困難度更高,然而,究竟如何成功說服各案地主?黃榆哲認為,「其實都更談的都是人性,只要人性問題解決,一切都好辦!」
公開估價地籍表
清楚明白列出分配條件
「我們要做的就是讓地主知道,如何把房子安全交到他們手上。」黃榆哲過去曾到日本見習自主更新經驗,發現日本的作法是與住戶共同合作創造一塊大餅,並且把餅做大,大家才分得多。因此他也引進日本經驗,自創一套推動更新會的作業辦法。
「我投入都更主要做好兩件事:一是宣導安全機制,二是做到公平分配。」黃榆哲解釋,所謂安全機制就是讓地主知道,無論是自付現金或是向銀行貸款,錢都掌握在地主手上不會亂花,而且業務廠商必須做完工程才能請款,不會有廠商捲款落跑的問題。
至於地主最在意的重建分配,則透過估價地籍表,清楚列出每戶的分配條件與房屋價值,並經過三家估價師進行估算,分為ABC方案評估,A方案為純粹地主出資,從頭到尾都由地主付錢;B方案是在都更案核定之前,由全案管理業者代墊;C方案則是與建商合建。雖然A、B方案都須向銀行辦理融資,但分配價值會比C方案來得高,因此地主最後往往傾向A、B方案。
黃榆哲說,估價地籍表可說是都更整合的成功關鍵,因為公平估算、一目了然,大家都可以看到彼此分多少,而選擇最有利的方案。而且透過更新會實施方式,可以購買容積移轉,增加容積率,分回條件符合地主理想值,都拉高了地主的都更意願。
屬於防災都更的文聖5 案,房屋已經拆除整地。(攝/潘重安)
這5大案基地位於文聖街與懷德街之間,鄰近文聖國小、江子翠捷運站,屬板橋都市計畫住宅區。其中文聖1∼3案已經組成更新會推動更新,並由全翔都更代理更新會執行業務,目前文聖1案採事業計畫與權變計畫分送,事業計畫已核定,權變計畫報核中;文聖2案採事業計畫與權變計畫併送報核中,文聖3案進入預擬選配階段。至於文聖4案,因基地有5樓與7樓建築,卡在7樓住戶協商階段,仍在進行整合中。
做好財務風險管理
新建物導入托育、長照系統
由於黃榆哲是建商法務出身,熟稔營建、會計、法規等細節,因此他除了協助地主自主都更,還為他們做到財務管理,甚至下一代的財產分配。如近幾年工料雙漲,勢必影響到住戶重建成本,黃榆哲的作法是寧可低估房價,保守規畫財務,即使未來房價不漲,財務負擔不至於太重。以板橋文聖5大案來說,以每坪50萬元估算,未來地主更新後,售屋足以負擔重建成本。
此外,文聖里5大案建築規畫設計,參照日本符合高齡社會建築設計,於重建後引進幼兒養育(托兒與安親)、居家長照系統,以及生活上的自助式設備等,各類設施的收入將可作為抵扣未來新大樓管理費,以減輕住戶負擔,更能讓支撐家庭經濟的中壯年人能安心工作,住戶能安心到老。
「我都跟地主說,我是來當夥計,不是來爭利潤的,我把都更當作共同投資事業來經營,也在幫住戶節省成本,創造餘屋銷售利潤。」黃榆哲說,全台灣像他這樣做都更的幾乎沒有,他只是想把自己的經驗做到成功,也希望政府未來能健全更新會輔導機制,加速更多都更危老重建。