王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
都更採行協議合建 不能不知的盲點
與建商協議合建，擬定的合建契約內容有11大重點需要留意。(圖/新北市政府提供)
「合建」，「協議合建」的簡稱，係指地主與建商合作建築，並由地主單獨(或分別)與建商訂立「合建協議或契約書」。是以，「合建都更」實施與重建，均由建商所主導。
協議合建，則指地主分別與建商(實施者)書立“協議書或契約書”所為個別條件(合建比)之「都更實施」私約型態。亦即，「協議合建」是一種私契約，更是都市更新實施最常出現的態樣。經查，「都市更新」最重要的利益與利害部分，就是更新後權利的分配。一般民眾多認為只能與建商談「合建比」(約定分配)，卻不知仍可以用「權利變換」(法定分配)替代之。
協議合建適用的範疇
總體論之，現行坊間「協議合建」最可行之都更個案(可以滿足地主分回比率)，均以六都中之「高房價及高容積」地區較具可行性。此時，地主與實施者相互間之契約關係，除協議合建條件外，仍可採用「權利變換」方式，以求公平合理之分配，且尚得減徵或免徵地主之(增值稅與契稅)負擔。
實務上，「協議合建分屋」之條件，應至少包括：如何分坪數？如何分權利價值？權利價值高低如何公平？超額選配時，有無所得稅？有無營業稅？成本與費用為多少等之糾結，導致在「都更重建」過程中，變成愈來愈複雜，且屬不可行之重建方式。
是以，民國108年都更條例修正第28條(「更新會」委任辦理業務)規定後，政府機關在政策上已然鼓勵「自力都更」與委任「統籌全案行政管理」團隊參與都更之實施；反面言之，建商介入「非高容積」，且更新後「非高房價」之更新單元，實施「協議合建」之機會必然會相對之減少。
協議合建契約擬定的重點
協議合建契約，宜包括如下重點：(一)棟數與樓層數及地下樓層數。(二)可分配比率及拆算單價為多少時之最低坪數(包括：主建物、附屬建物與公設坪數)與車位數及規格。(三)公設之範圍、分配方式、登記方式與公設比。(四)租金補貼與拆遷補償。(五)增值稅、營業稅、所得稅負擔。(六)都更整合期間、審議期間、開工期日、完工期限與交屋期限。(七)驗屋之委託及保固責任與瑕疵擔保之時效。(八)差額找補之時點與分期方式。(九)公用設備、公用設施之圖形與照片。(十)建材種類與附表。(十一)大樓完工手冊或建經及協力廠商之連絡手冊。
合建與權變不一致該如何解？
(一)假設地主參與「協議合建」可得分配之比率，確實「高於」“權利變換”所得分配之比率，地主必然在選配更新後房屋時為超額選配。此時，依法地主「應繳納差額價金」於建商，其因故(合建契約內容)不須繳納時，涉及前述「營業稅，所得稅與房地合一稅」之問題。
(二)反面言之，「協議合建」可得分配之比率，「低於」“權利變換”所得分配之比率時，是否依約地主會認為「權利變換」係屬法定分配機制，「合建比」不應低於「它」，有無涉及建商(實施者)欺騙地主合建(分屋、分配比率)之行為？
(三)實務面，協議合建契約內容，係屬私約。基於民事契約自由原則，政府機關不會干預。是以，即使不同合建契約條件有所不一致時，亦尚無公平與不公平之問題。惟，「更新事業計畫」若因增值稅之節稅要求，導致涉及「真合建、假權變」情事者(建商非以部分合建、部分協議合建為重建方式)，建商不當之都更實施方式與實質合建協議，發生衝突與矛盾時，前述公權力介入之行政處分(權利變換)，是否應具「最低權利保障」地主之性質，仍請實施者(建商擔任時)多在「都更法制面」研商其行政或司法之見解。
解決盲點 自主都更是一種趨勢
地主實施「自主都更」時，只要同意都更者眾多，且認同度高並可和諧與團結時，可再委任專業團隊(全案管理(建經)公司)執行(甚或擔任代為出資之代理實施者角色)，即可在實行都更過程中「自己管理、自己節約、自己控制成本、自行監理與自行發包」各相關專業團隊(如：建築師、估價師、地政士)及「選任營造廠或建材廠商」等，那麼原來因「協議合建」要給建商的利潤，得轉為分享予有「出資參與」興建之地主，此時，地主豈不更能皆大歡喜，此乃「都更合建」變成「委建化」與「自力都更化」之未來都更新趨勢。
協議合建，則指地主分別與建商(實施者)書立“協議書或契約書”所為個別條件(合建比)之「都更實施」私約型態。亦即，「協議合建」是一種私契約，更是都市更新實施最常出現的態樣。經查，「都市更新」最重要的利益與利害部分，就是更新後權利的分配。一般民眾多認為只能與建商談「合建比」(約定分配)，卻不知仍可以用「權利變換」(法定分配)替代之。
協議合建適用的範疇
總體論之，現行坊間「協議合建」最可行之都更個案(可以滿足地主分回比率)，均以六都中之「高房價及高容積」地區較具可行性。此時，地主與實施者相互間之契約關係，除協議合建條件外，仍可採用「權利變換」方式，以求公平合理之分配，且尚得減徵或免徵地主之(增值稅與契稅)負擔。
實務上，「協議合建分屋」之條件，應至少包括：如何分坪數？如何分權利價值？權利價值高低如何公平？超額選配時，有無所得稅？有無營業稅？成本與費用為多少等之糾結，導致在「都更重建」過程中，變成愈來愈複雜，且屬不可行之重建方式。
是以，民國108年都更條例修正第28條(「更新會」委任辦理業務)規定後，政府機關在政策上已然鼓勵「自力都更」與委任「統籌全案行政管理」團隊參與都更之實施；反面言之，建商介入「非高容積」，且更新後「非高房價」之更新單元，實施「協議合建」之機會必然會相對之減少。
協議合建契約擬定的重點
協議合建契約，宜包括如下重點：(一)棟數與樓層數及地下樓層數。(二)可分配比率及拆算單價為多少時之最低坪數(包括：主建物、附屬建物與公設坪數)與車位數及規格。(三)公設之範圍、分配方式、登記方式與公設比。(四)租金補貼與拆遷補償。(五)增值稅、營業稅、所得稅負擔。(六)都更整合期間、審議期間、開工期日、完工期限與交屋期限。(七)驗屋之委託及保固責任與瑕疵擔保之時效。(八)差額找補之時點與分期方式。(九)公用設備、公用設施之圖形與照片。(十)建材種類與附表。(十一)大樓完工手冊或建經及協力廠商之連絡手冊。
合建與權變不一致該如何解？
(一)假設地主參與「協議合建」可得分配之比率，確實「高於」“權利變換”所得分配之比率，地主必然在選配更新後房屋時為超額選配。此時，依法地主「應繳納差額價金」於建商，其因故(合建契約內容)不須繳納時，涉及前述「營業稅，所得稅與房地合一稅」之問題。
(二)反面言之，「協議合建」可得分配之比率，「低於」“權利變換”所得分配之比率時，是否依約地主會認為「權利變換」係屬法定分配機制，「合建比」不應低於「它」，有無涉及建商(實施者)欺騙地主合建(分屋、分配比率)之行為？
(三)實務面，協議合建契約內容，係屬私約。基於民事契約自由原則，政府機關不會干預。是以，即使不同合建契約條件有所不一致時，亦尚無公平與不公平之問題。惟，「更新事業計畫」若因增值稅之節稅要求，導致涉及「真合建、假權變」情事者(建商非以部分合建、部分協議合建為重建方式)，建商不當之都更實施方式與實質合建協議，發生衝突與矛盾時，前述公權力介入之行政處分(權利變換)，是否應具「最低權利保障」地主之性質，仍請實施者(建商擔任時)多在「都更法制面」研商其行政或司法之見解。
解決盲點 自主都更是一種趨勢
地主實施「自主都更」時，只要同意都更者眾多，且認同度高並可和諧與團結時，可再委任專業團隊(全案管理(建經)公司)執行(甚或擔任代為出資之代理實施者角色)，即可在實行都更過程中「自己管理、自己節約、自己控制成本、自行監理與自行發包」各相關專業團隊(如：建築師、估價師、地政士)及「選任營造廠或建材廠商」等，那麼原來因「協議合建」要給建商的利潤，得轉為分享予有「出資參與」興建之地主，此時，地主豈不更能皆大歡喜，此乃「都更合建」變成「委建化」與「自力都更化」之未來都更新趨勢。
王進祥Profile
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
現任行政院政務顧問、台北市政府市政顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長、中國土地改革協會名譽理事長、中華不動產仲裁協會副理事長、 中國文化大學土地資源學系兼任教授、台北市政府地政局土地登記損害賠償事件處理委員會委員、新北市政府都市更新及爭議處理審議會委員。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
