李家儂
中國文化大學土地資源學系教授兼系主任。研究專長都市與區域計畫、土地使用與交通運輸、土地利用、計量分析與計劃評估方法。
長久致力於推動地政學術研究發展及產學合作，並協助精進不動產經紀業及租賃住宅服務業發展，同時是中央地政司住宅價格指數審議會委員、新竹縣政府縣政顧問等、不動產業各公協會的會務顧問，更贏得第27屆地政貢獻獎榮譽。
平均地權條例修正將衝擊到都市更新？
《平均地權條例》提出部分條文修正，今日三讀通過，主要修正是內政部為了防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度，其修正要點如下：
1.預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，及增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據。
2.增訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形。
3.增訂任何人不得有不動產炒作行為。
4.增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5.增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。
6.增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責。
7.增訂不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法。
都更危老項目 免經私法人許可制
平均地權修正案當中，增訂私法人購買住宅許可制，業者認為可能會影響私法人推動都更危老重建等營運，然而基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，所以修法限制私法人購買住宅。但是都市更新需要私法人投資與合作，就其相對應之政策，內政部於配套措施提出私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法，不會影響私法人未來必要的業務營運，其配套重點如下3點：
1.規劃「免經許可」項目，包含私法人因參與都更危老或合建
私法人未來購買住宅，住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。依內政部目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，私法人因參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，因其為推動重建所必要且不涉及短期炒作，所以也將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以利私法人為後續必要之處分。
2.規畫「需經內政部許可」項目，參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合將予以納入
其次「需經內政部許可」項目，則將就私法人取得住宅用途具有正當性之情形予以納入，例如私法人購買住宅作為宿舍或具規模性之出租，以供居住使用，若參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合，也將予以納入，但經許可取得之住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
3.可申請預計實施都更危老重建街廓不用逐戶申請，且不溯及既往
此外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部規劃適當的申請方式，申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。且修法將不溯及既往，所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制，避免既有買賣交易另衍生交易糾紛。
許可制申請機制 審核與簡化是一大考驗
在技術與法規面，可望將私法人參與都更的阻礙排除，原則上將現行都更進行中，多了幾件行政業務，即必須預先申請實施都市更新街廓，若有整合住宅之需求，也需申請。未來申請機制是向中央單位申請，還是下放地方政府待為審核，將會是推動都更順暢性的關鍵，申請的審核機制、流程與簡便與否，也將影響到私法人之成本與地主的意願，準確審核與簡化將是一大考驗之重點。
然而，平均地權條例修正及其配套措施雖然無礙於都市更新機制的進行，但是國際與國內通貨膨脹等因素，帶來營造成本攀升，銀行升息、管制貸款、打炒房政策等政策，再加上三年受疫情影響，百業待興，都影響房市買氣，甚至觀望。
都市更新需要實施者提供資金，若實施者、投資的私法人若未能獲利，在成本高升的情況下，都市更新成案將可能減少，未來私法人於參於都市更新的過程中，除了保障地主權益之外，應減輕實施者的負擔，透過行程序的簡化、放寬金融融資、給予合理的容積獎勵，但各級政府也要負擔起監督角色，協助優質實施者，對於合理的訂價進行有條件的管控措施。
1.預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，及增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據。
2.增訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形。
3.增訂任何人不得有不動產炒作行為。
4.增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5.增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。
6.增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責。
7.增訂不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法。
都更危老項目 免經私法人許可制
平均地權修正案當中，增訂私法人購買住宅許可制，業者認為可能會影響私法人推動都更危老重建等營運，然而基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，所以修法限制私法人購買住宅。但是都市更新需要私法人投資與合作，就其相對應之政策，內政部於配套措施提出私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法，不會影響私法人未來必要的業務營運，其配套重點如下3點：
1.規劃「免經許可」項目，包含私法人因參與都更危老或合建
私法人未來購買住宅，住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。依內政部目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，私法人因參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，因其為推動重建所必要且不涉及短期炒作，所以也將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以利私法人為後續必要之處分。
2.規畫「需經內政部許可」項目，參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合將予以納入
其次「需經內政部許可」項目，則將就私法人取得住宅用途具有正當性之情形予以納入，例如私法人購買住宅作為宿舍或具規模性之出租，以供居住使用，若參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合，也將予以納入，但經許可取得之住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
3.可申請預計實施都更危老重建街廓不用逐戶申請，且不溯及既往
此外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部規劃適當的申請方式，申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。且修法將不溯及既往，所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制，避免既有買賣交易另衍生交易糾紛。
許可制申請機制 審核與簡化是一大考驗
在技術與法規面，可望將私法人參與都更的阻礙排除，原則上將現行都更進行中，多了幾件行政業務，即必須預先申請實施都市更新街廓，若有整合住宅之需求，也需申請。未來申請機制是向中央單位申請，還是下放地方政府待為審核，將會是推動都更順暢性的關鍵，申請的審核機制、流程與簡便與否，也將影響到私法人之成本與地主的意願，準確審核與簡化將是一大考驗之重點。
然而，平均地權條例修正及其配套措施雖然無礙於都市更新機制的進行，但是國際與國內通貨膨脹等因素，帶來營造成本攀升，銀行升息、管制貸款、打炒房政策等政策，再加上三年受疫情影響，百業待興，都影響房市買氣，甚至觀望。
都市更新需要實施者提供資金，若實施者、投資的私法人若未能獲利，在成本高升的情況下，都市更新成案將可能減少，未來私法人於參於都市更新的過程中，除了保障地主權益之外，應減輕實施者的負擔，透過行程序的簡化、放寬金融融資、給予合理的容積獎勵，但各級政府也要負擔起監督角色，協助優質實施者，對於合理的訂價進行有條件的管控措施。
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中國文化大學土地資源學系教授兼系主任，研究專長都市與區域計畫、土地使用與交通運輸、土地利用、計量分析與計劃評估方法。
長久致力於推動地政學術研究發展及產學合作，並協助精進不動產經紀業及租賃住宅服務業發展，同時是中央地政司住宅價格指數審議會委員、新竹縣政府縣政顧問等、不動產業各公協會的會務顧問，更贏得第27屆地政貢獻獎榮譽。
