國際矚目！從都更案誕生日本第一高樓 台灣都更如何從中借鏡？
麻布台之丘打造三大棟超高大樓，規模堪比六本木，是森大廈近年整合大規模都更案。(圖/森大廈提供)
日本繼知名大規模都更指標案「六本木之丘」（Roppongi Hills）後，無論都更規模或影響力足以相互媲美的「麻布台之丘」（Azabudai Hills），自公開計畫後備受國際矚目，官方近期公告11月24日正式對外開放；「麻布台之丘」是地產開發商森大廈（Mori Building）成立迄今承建最大的都更案，開發面積8.1公頃，背後耗時35年、整合約300名權利人。森大廈社長辻慎吾曾外表示，這對公司及個人是極大的挑戰！如今將完工開放，為日本大規模都更造鎮又增添經典之作。
對日本能夠大規模地區更新，強化城市國際競爭力，財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成剖析日本都更整合的做法，同時也感嘆國內何時可以看到如此有長遠規畫的大規模更新。
媲美六本木 大規模更新磁吸千萬人次
「麻布台之丘」之所以受到國際關注，除了是日本近年來民間主導最大規模的開發案，更吸引世界頂尖人才共同參與，猶如競相爭豔的舞台，集結了美國Pelli Clarke & Partners建築事務所、英國建築師托馬斯·希瑟威克與塞薩爾·佩里等建築大師和團隊的建築作品。打造了3棟超高摩天大樓和低樓層花園廣場，其中「森JP塔」高約330公尺，將擠下大阪「阿倍野Harukas」大樓，成為日本全新第一高摩天大樓。
廣達8.1公頃開發面積，森大廈耗資近5800億日圓（折合新台幣約1,256億元），以實現「現代都市村」為核心理念，打造一座被植物包圍的城市，在東京精華都會區規畫2.4公頃綠地，6000平方公尺中央廣場，同時兼具多種城市功能，除了大型辦公大樓外，還集結1,400 個住宅單元、商業設施、引進安縵豪奢酒店品牌、該市最大的國際學校以及預防醫療中心。
面積約6千平方公尺的中央廣場，擁有廣大綠化面積。(圖/森大廈提供)
根據森大廈預估，該區帶動就業人數約2萬人、居住人數約3,500人，每年造訪人數可達2,500萬至3,000萬人，更新後帶動實質商機與效益，可與「六本木之丘」相當。
不過，在亮眼成果的背後，「麻布台之丘」推動更新事業從與當地居民溝通，到立案、竣工前後花費了35年，丁致成表示，日本推動更新事業著眼於長遠規畫，重視凝聚地區所有權人的共識與需求，而且是有層次分階段進行。
著眼長遠規畫 更新事業探討強化城市競爭力
一般來說，日本更新是以整體造街為主，在尚未進入法定程序的初期，區政府會邀集地方地主、主要投資人共組「讀書會」交流、了解法令規定，提出如何改造地區建議，作為區域未來發展的綱要，再由區政府依據這些共識擬定「地區計畫」。
這個「地區計畫」被視該區更新事業最上位的指導計畫，過程中，從糊模討論議題不斷磨合到彼此具有共識、可行的方案，等到「地區計畫」擬定完成，才開始劃定更新單元，再由政府和民間共同參與推動都更。
丁致成進一步說明，日本更新是鎖定大眾捷運車站週邊環境改造，政府扮演重要角色，國內若要大規模更新勢必要有上位的指導計畫，做整體空間規畫和動線設計，分配公益設施設置據點，藉此鼓勵實施者參與，予以容積獎勵；如此一來，透過各別的更新單元逐步完成，就像一塊一塊拼圖，拼湊完成大規模更新。
不過，這一套邏輯不見得能否運用到國內。丁致成觀察，目前各縣市政府公辦都更的力氣大多聚焦在「點」，未能擴及到「面」，思考如何進行大規模市區環境改造。
麻布台之丘所在區域原被櫻田通、外苑東通、麻布通包圍，更新後，建置貫穿東西向步道，串接重要捷運節點六本木一丁目站和神谷町站。(圖/森大廈提供)
另外，日本都更法制相關規定也與國內不同，主要是二大點：一是容積率的增加沒有設天花板，透過變更都市計畫能提高容積率，但也會增加道路、公園等公共設施，有利於推動具有公益性質的大規模更新事業；二是大多更新案以再開發組合（類似台灣的更新會）擔任實施者，開發商可以加入更新會成為參加組合員（投資者）。等價交換的「權利變換」是由會員大會自行審查共同決議，政府不介入審查，以有利整合大面積的街廓。
事實上，日本自1969年頒訂《都市再開發法》，源自要改善街區環境、加強建物防災能力，推動迄今已有半世紀，有計畫性著手改造捷運站場週邊環境與公共設施，可謂相當成功。「日本更新早已跳脫拆掉舊房子蓋新房的層次，也不再是聚焦如何一坪換一坪，都更案更多討論的是，如何改造環境、強化國際競爭力。」
以「麻布台之丘」來說，大規模更新的開發案產生效益，森大廈對外表示，將提高東京城市國際競爭力的名次，磁吸更多國際人才來東京。同時，「麻布台之丘」定位為「未來版的Hills」，將串聯周遭現有複合設施「ARK HILLS」、「六本木HILLS」、「虎之門HILLS」，打造為文化與經濟核心。從中不難看見，日本更新規模無疑是1+1的擴大，而國內何時能夠誕生如此具規模都更案，還要有賴政府與民間攜手共同努力。
對日本能夠大規模地區更新，強化城市國際競爭力，財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成剖析日本都更整合的做法，同時也感嘆國內何時可以看到如此有長遠規畫的大規模更新。
媲美六本木 大規模更新磁吸千萬人次
「麻布台之丘」之所以受到國際關注，除了是日本近年來民間主導最大規模的開發案，更吸引世界頂尖人才共同參與，猶如競相爭豔的舞台，集結了美國Pelli Clarke & Partners建築事務所、英國建築師托馬斯·希瑟威克與塞薩爾·佩里等建築大師和團隊的建築作品。打造了3棟超高摩天大樓和低樓層花園廣場，其中「森JP塔」高約330公尺，將擠下大阪「阿倍野Harukas」大樓，成為日本全新第一高摩天大樓。
廣達8.1公頃開發面積，森大廈耗資近5800億日圓（折合新台幣約1,256億元），以實現「現代都市村」為核心理念，打造一座被植物包圍的城市，在東京精華都會區規畫2.4公頃綠地，6000平方公尺中央廣場，同時兼具多種城市功能，除了大型辦公大樓外，還集結1,400 個住宅單元、商業設施、引進安縵豪奢酒店品牌、該市最大的國際學校以及預防醫療中心。
面積約6千平方公尺的中央廣場，擁有廣大綠化面積。(圖/森大廈提供)不過，在亮眼成果的背後，「麻布台之丘」推動更新事業從與當地居民溝通，到立案、竣工前後花費了35年，丁致成表示，日本推動更新事業著眼於長遠規畫，重視凝聚地區所有權人的共識與需求，而且是有層次分階段進行。
著眼長遠規畫 更新事業探討強化城市競爭力
一般來說，日本更新是以整體造街為主，在尚未進入法定程序的初期，區政府會邀集地方地主、主要投資人共組「讀書會」交流、了解法令規定，提出如何改造地區建議，作為區域未來發展的綱要，再由區政府依據這些共識擬定「地區計畫」。
這個「地區計畫」被視該區更新事業最上位的指導計畫，過程中，從糊模討論議題不斷磨合到彼此具有共識、可行的方案，等到「地區計畫」擬定完成，才開始劃定更新單元，再由政府和民間共同參與推動都更。
丁致成進一步說明，日本更新是鎖定大眾捷運車站週邊環境改造，政府扮演重要角色，國內若要大規模更新勢必要有上位的指導計畫，做整體空間規畫和動線設計，分配公益設施設置據點，藉此鼓勵實施者參與，予以容積獎勵；如此一來，透過各別的更新單元逐步完成，就像一塊一塊拼圖，拼湊完成大規模更新。
不過，這一套邏輯不見得能否運用到國內。丁致成觀察，目前各縣市政府公辦都更的力氣大多聚焦在「點」，未能擴及到「面」，思考如何進行大規模市區環境改造。
麻布台之丘所在區域原被櫻田通、外苑東通、麻布通包圍，更新後，建置貫穿東西向步道，串接重要捷運節點六本木一丁目站和神谷町站。(圖/森大廈提供)事實上，日本自1969年頒訂《都市再開發法》，源自要改善街區環境、加強建物防災能力，推動迄今已有半世紀，有計畫性著手改造捷運站場週邊環境與公共設施，可謂相當成功。「日本更新早已跳脫拆掉舊房子蓋新房的層次，也不再是聚焦如何一坪換一坪，都更案更多討論的是，如何改造環境、強化國際競爭力。」
以「麻布台之丘」來說，大規模更新的開發案產生效益，森大廈對外表示，將提高東京城市國際競爭力的名次，磁吸更多國際人才來東京。同時，「麻布台之丘」定位為「未來版的Hills」，將串聯周遭現有複合設施「ARK HILLS」、「六本木HILLS」、「虎之門HILLS」，打造為文化與經濟核心。從中不難看見，日本更新規模無疑是1+1的擴大，而國內何時能夠誕生如此具規模都更案，還要有賴政府與民間攜手共同努力。
