中山區重建熱》打動豐興老董甘願苦等16年 璞永量身打造關鍵角地做出豪宅產品 

產業推手

發布日期2024/01/04

作者陳雅玲

對於整合重建只是賺錢,但做不出好作品,璞永董事長楊岳虎寧願捨棄。(攝/潘重安) 對於整合重建只是賺錢,但做不出好作品,璞永董事長楊岳虎寧願捨棄。(攝/潘重安)

鐵皮搭起的圍牆,低矮透天四周被茂密大樹圍繞,讓人很難聯想到,在還沒拆除前,這是業界素有「小中鋼」之稱豐興鋼鐵位於台北的營業處,與豪宅「元大方圓」僅有一巷之隔。而這處佇立75個年頭的處所,歷經16年,終於等到拆除重建,整合鄰地街廓,將重建1棟與「元大方圓」相互輝映的高規格豪宅。


專蓋精緻住宅 擴大基地才能有好產品

這件危老案整合面積達600坪,背後整合推手,正是業界以專蓋精緻住宅聞名的璞永建設。談起這塊基地整合,董事長楊岳虎初次拜訪豐興鋼鐵前董事長林明儒,兩人相談甚歡一拍即合;當時,林明儒還丟下一句,「楊董,我信任你們!我等你慢慢整合!」楊岳虎笑說,沒想到這一弄就16年。

創立於1996年的璞永,是楊岳虎白手起家創業,當時與合夥人李忠恕、張晃魁共同創立富鴻建設,也就是現今璞永的前身。璞永打響名號的代表作,眾所周知是與璞真建設聯手操刀推出位於正對大安森林公園「勤美璞真」,為台北市第一件成交破百萬元的預售屋。近年,陸續在北市精華區推案,像是「醇建築」、「敦仰」、「至仁愛」、「璞園榮」等重建案,屢屢創下銷售佳績。

楊岳虎早在《都市更新條例》法令尚未完備之時,就投入土地開發整合,對豐興台北營業所這一塊地,他認為「它是夠格做出豪宅的」,因而投入心力陸續整合40幾位所有權人,擴大基地面積。楊岳虎說,豐興這塊地所處角地是至為關鍵,面臨11米道路用地,容積率可達560%,其實這樣一塊地就可以重建,但如果要做出更好的建築作品,基地面積必須要夠大。

16年來,整合面積範圍從起初300坪,再拓展到南側老公寓逾600坪;過程中碰上擁有5戶的陳姓家族,意見不合產生嫌隙,直至下一代才有所突破說服重建,「原本,一度萌生放棄念頭,考慮先用300多坪來興建的!」楊岳虎道出整合的漫長時間等待,唯一遺憾是1棟6層樓未能納入。

 
豐興鋼鐵台北營業處已經拆除重建,整合600坪基地,預計2024年3月推案。(潘重安/攝)
豐興鋼鐵台北營業處原始屋況。(截自googlemap)
都更要靈活整合 目標百分之百同意

長年投入開發整合的楊岳虎認為,「做都更要能成案,才有意義!」看到同業為了整合千坪基地,曠日廢時,最後資金壓力承受不住,他從中領悟,談都更就是要談百分百同意,避免橫生枝節。因此,過去璞永手上案子多是百分百同意的案子,多達20餘案。

至於如何做到整合百分百同意?楊岳虎說,最重要是先「摸底」,了解地主條件、判斷複雜程度,再來衡量能不能設計出好的建築,最後才是評估獲利狀況。從經營角度,考量公司也要營運;為了成案,初期鎖定300坪至500坪基地,在比例原則下,不同意戶相對少,整合相對單純許多,自然成功機率也就高。

以璞永所在的公司總部,即國賓飯店後巷的「璞園貴象」,當初楊岳虎評估成案機率高,便做出買下此塊基地停車塔的決定,「一旦敢買,就代表你只能往前衝,這是整合的決心,不管碰到什麼困難也要想辦法完成!」儘管其間碰上家族兄弟姊妹爭產卡關,璞永也扮演稱職「協調者」解決紛爭,後來僅花了2年整合簽下百分百同意書。如今,這棟建築還贏得國家建築金質獎的全國首獎殊榮。

近年,中山區被楊岳虎視為公司落地生根的區域。過去最具代表都更建案,是正對中山北路林蔭大道的「醇建築」;這裡原為6棟透天厝,1樓全是黃金店面,其中1棟還是義美起家厝之一。當時,地主有意重建找來建商競標,結果璞永從知名建商脫穎而出,很快不到2年內就完成整合,當時打造中山北路最高大樓,預售還沒對外公開就賣了半數。而最近1筆成交,為21樓成交戶,總價1.56億元,換算每坪單價為132萬元。

由於具有建築人的使命感,楊岳虎有信心地說,「我們公司做的建築,沒有1棟是重複的,從27年前到現在堅持如此!只有勇於創新。」若說建築品質與獲利哪一個重要?楊岳虎毫不猶豫回應,「如果這案子只是賺錢,但做不出好的作品,我也是不會做!」也因為如此,璞永成為不少地主主動找上門的建商。對地主而言,看待一塊土地何其珍貴,賣一塊地,等同嫁女兒一般。


中山區容積相對高 有利於開發整合

楊岳虎認為,中山區是整合開發潛力區域。主要是都更能不能分回原室內坪數,一直以來是大家根深柢固的觀念,這也是能否都更的關鍵點,而中山區商業區容積高,分回原室內比較有機會,有利於順利談整合。此外,這一塊區域房價不像松山區、大安區、信義區來得高,同樣基地規模、規畫設計和建材,房價就有落差空間,對講究性價比的自住或者置產客戶具有吸引力。

接下來的目標,楊岳虎設定成案規模再進化,放大鎖定500至1000坪,目前中山區正有3案在整合中,他期望透過都市更新,對城市改造付出一點心力。


璞永建設
成立:1996年
董事長:楊岳虎
資本額:4.25億元
主要業務:合建開發興建住宅、推動都更危老、銷售及營建等
指標建案:醇建築、敦仰、至仁愛