重建老卡在要不要出資?這社區嘗試用這一招 找到資金一圓重建夢
估價師鄭義嚴協助地主招開的內部整合說明會議。(圖/鄭義嚴提供)
老屋重建漸成風氣,民眾都更意願提高,不少社區等著建商進場整合,但面臨現今營造成本高漲,建商從攻勢轉為守勢,一再評估重建基地的可行性;而住戶想要老屋重建除了等待建商整合,另一條路就是要靠自己來,採取自主更新。專家表示,自主更新不一定代表就是要出資,也可自行整合到同意門檻,仿效「類公辦都更」招商引資一圓重建夢。
一般來說,循自主更新這一條路有兩種情況,一是分回條件住戶想要自己賺;二是迫不得已必須靠自己來,主要是建商考量房價、土地使用分區等因素不願進場。元宏不動產估價師聯合事務所所長鄭義嚴表示,以新北市四層樓公寓基地來說,如果房價低於50萬元建商進場意願就比較低;若是像板橋、三重、新莊、中永和等臨八米道路、容積達300%,四層樓公寓勉強可行,而到樹林、淡水、蘆洲一帶房價、容積較低的區域,或許只能採取自主更新。
組成更新會就像開一家公司,前期需要自籌資金運作,由於銀行重建融資多數無法協助前期作業這一段,必須仰賴住戶自掏腰包籌資。不過這一步卻是一大關卡,要住戶先掏錢相當不容易;但按過往經驗,一般自主更新案,住戶出資比例愈高,代表向心力足夠,成功機率就愈高,反之愈低就可能無疾而終。
代墊費用組更新會 住戶重建三心二意
不少專業團隊為了整合,會代墊初期前期費用,鄭義嚴過去曾成立危老重建工作站,輔導台北市一處社區整合重建。由於住戶初期不願意出資,想藉由政府補助款來運作,但前期階段還是需要資金來籌組,當時,就由鄭義嚴團隊代墊費用,在還沒有籌組更新會之前就燒了近百萬元,等到真的運作要成立更新會之際,向住戶收取籌組同意書時,卻發現同意住戶數遠不如預期,多數還是傾向想找建商洽談合建。
他表示,原本成立更新會的用意是「一般想找建商進場,多數會問社區整合多少同意比例?如果完全沒有具體整合度,建商大多數是興趣缺缺,或是開出條件不佳,」因而輔導社區先成立更新會,打算著整合到一定比例,一來可以公開招商,二來招商不成住戶也可出資自行重建。不過,無奈住戶的三心二意,他因此最後忍痛停損、止血收場。
在這過程中,成立更新會前期作業所需費用龐雜,大大小小的花費不勝枚舉,舉凡小型說明會、茶水費、場地費、郵資通訊等雜費;若要進一步明確知道未來更新後分配條件,就需更進一步支出結構鑑定、建築師、測量技師、土木技師、地政士以及專業顧問規畫用,更直接高達數百萬的成本。
鄭義嚴表示,藉由自主更新的方式發起前期整合,其實政府補助款資金到位的時間點是搭配不上、甚至是遠遠不夠的!「政府補助款是在更新會立案、事業計畫送件後,分階段申請,在此之前的前置作業,費用支出一直增加。」以台北市來說,更新會立案補助款80萬元,擬具事業計畫與權利變換送核,分別為250萬元,都是完成後分階段按比例申請款項。因此,該案要實際進入更新會籌組階段便無疾而終。
用最少的前期費用 整合社區意願輔導招商
台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示,更新會是否成立,建議社區最好簡單做個自我體檢,認識自己社區是否適合成立更新會,「出資比例」是最直接的觀察指標,影響後續重建的方式。因為不出資有不出資的做法,不一定要成立更新會,轉而透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組,採行「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式,自行整合達一定比例,招商引進金主協助重建。但這前提是否一定要成立更新會,林育全認為「不必然」,籌組階段就能招商,這階段是最重要第一哩路,「只要起手式對了,重建機率相對高!」
估價師鄭義嚴也因為上述案例的前車之鑑,輔導社區不以成立更新會為目標,而是協助社區「前期規畫與試算」,包括初步的財務分析、換坪比試算及招商合約擬定,如此的好處是初期發起的成本不用太多;在公開透明的基礎下整合社區意願度,並要求社區各住戶授權委託公開招商。在這機制運作下,位於板橋亞東段的社區,即5個月整合8成意願度並成功招商,也順利找到建商協助重建。
板橋亞東段社區招商現場。(圖/鄭義嚴提供)
至於如何爭取更多建商來投標、如何選到好建商?鄭義嚴表示,招商完全比照公辦都更的方式,與地主們共同討論訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度,並採用綜合評選;在對住戶保障一定條件之下,由地主來主導投票選出最佳建商。「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標,對住戶來說,也有比較多的選擇。」
另外,有些住戶認為採自主更新分回坪數較多,不願與建商合作,鄭義嚴提醒,自主重建與建商合建在市場上還是有所不同,一般來說,從銷售面來看,自主更新在房屋銷售時沒有品牌建商的優勢,而營造成本甚至會遠高於建商的發包價,因此如果是自主自建「住戶要認清,發包成本可能是較高的、房屋銷售價格可能是較低的」,而自主更新案的估價,鄭義嚴表示,更新後售價他的建議是避免估得過於樂觀,營造成本也要適度考量成本變動的風險,應以財務穩健為最大原則,寧可於財務結算時能產生獲利讓地主再分回現金,也不要因低估成本或高估售價而無法順利去化時,造成更新會借貸資金與利息的壓力。
一般來說,循自主更新這一條路有兩種情況,一是分回條件住戶想要自己賺;二是迫不得已必須靠自己來,主要是建商考量房價、土地使用分區等因素不願進場。元宏不動產估價師聯合事務所所長鄭義嚴表示,以新北市四層樓公寓基地來說,如果房價低於50萬元建商進場意願就比較低;若是像板橋、三重、新莊、中永和等臨八米道路、容積達300%,四層樓公寓勉強可行,而到樹林、淡水、蘆洲一帶房價、容積較低的區域,或許只能採取自主更新。
組成更新會就像開一家公司,前期需要自籌資金運作,由於銀行重建融資多數無法協助前期作業這一段,必須仰賴住戶自掏腰包籌資。不過這一步卻是一大關卡,要住戶先掏錢相當不容易;但按過往經驗,一般自主更新案,住戶出資比例愈高,代表向心力足夠,成功機率就愈高,反之愈低就可能無疾而終。
代墊費用組更新會 住戶重建三心二意
不少專業團隊為了整合,會代墊初期前期費用,鄭義嚴過去曾成立危老重建工作站,輔導台北市一處社區整合重建。由於住戶初期不願意出資,想藉由政府補助款來運作,但前期階段還是需要資金來籌組,當時,就由鄭義嚴團隊代墊費用,在還沒有籌組更新會之前就燒了近百萬元,等到真的運作要成立更新會之際,向住戶收取籌組同意書時,卻發現同意住戶數遠不如預期,多數還是傾向想找建商洽談合建。
他表示,原本成立更新會的用意是「一般想找建商進場,多數會問社區整合多少同意比例?如果完全沒有具體整合度,建商大多數是興趣缺缺,或是開出條件不佳,」因而輔導社區先成立更新會,打算著整合到一定比例,一來可以公開招商,二來招商不成住戶也可出資自行重建。不過,無奈住戶的三心二意,他因此最後忍痛停損、止血收場。
在這過程中,成立更新會前期作業所需費用龐雜,大大小小的花費不勝枚舉,舉凡小型說明會、茶水費、場地費、郵資通訊等雜費;若要進一步明確知道未來更新後分配條件,就需更進一步支出結構鑑定、建築師、測量技師、土木技師、地政士以及專業顧問規畫用,更直接高達數百萬的成本。
鄭義嚴表示,藉由自主更新的方式發起前期整合,其實政府補助款資金到位的時間點是搭配不上、甚至是遠遠不夠的!「政府補助款是在更新會立案、事業計畫送件後,分階段申請,在此之前的前置作業,費用支出一直增加。」以台北市來說,更新會立案補助款80萬元,擬具事業計畫與權利變換送核,分別為250萬元,都是完成後分階段按比例申請款項。因此,該案要實際進入更新會籌組階段便無疾而終。
用最少的前期費用 整合社區意願輔導招商
台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示,更新會是否成立,建議社區最好簡單做個自我體檢,認識自己社區是否適合成立更新會,「出資比例」是最直接的觀察指標,影響後續重建的方式。因為不出資有不出資的做法,不一定要成立更新會,轉而透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組,採行「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式,自行整合達一定比例,招商引進金主協助重建。但這前提是否一定要成立更新會,林育全認為「不必然」,籌組階段就能招商,這階段是最重要第一哩路,「只要起手式對了,重建機率相對高!」
估價師鄭義嚴也因為上述案例的前車之鑑,輔導社區不以成立更新會為目標,而是協助社區「前期規畫與試算」,包括初步的財務分析、換坪比試算及招商合約擬定,如此的好處是初期發起的成本不用太多;在公開透明的基礎下整合社區意願度,並要求社區各住戶授權委託公開招商。在這機制運作下,位於板橋亞東段的社區,即5個月整合8成意願度並成功招商,也順利找到建商協助重建。
板橋亞東段社區招商現場。(圖/鄭義嚴提供)
至於如何爭取更多建商來投標、如何選到好建商?鄭義嚴表示,招商完全比照公辦都更的方式,與地主們共同討論訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度,並採用綜合評選;在對住戶保障一定條件之下,由地主來主導投票選出最佳建商。「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標,對住戶來說,也有比較多的選擇。」
另外,有些住戶認為採自主更新分回坪數較多,不願與建商合作,鄭義嚴提醒,自主重建與建商合建在市場上還是有所不同,一般來說,從銷售面來看,自主更新在房屋銷售時沒有品牌建商的優勢,而營造成本甚至會遠高於建商的發包價,因此如果是自主自建「住戶要認清,發包成本可能是較高的、房屋銷售價格可能是較低的」,而自主更新案的估價,鄭義嚴表示,更新後售價他的建議是避免估得過於樂觀,營造成本也要適度考量成本變動的風險,應以財務穩健為最大原則,寧可於財務結算時能產生獲利讓地主再分回現金,也不要因低估成本或高估售價而無法順利去化時,造成更新會借貸資金與利息的壓力。