拒絕更新會淪為「殭屍會」！老屋自主更新 做足3大功課提高成功率
有意老屋重建的社區，如若前期自行凝聚重建共識，可提高專業者與建商整合重建的意願。(圖/林育全提供)
過去幾年來，政府為鼓勵老屋更新，對推動自主更新的社區予以補助獎勵；這個方式成就了社區改建如果沒有與建商合作，就可採取自主更新的途徑。不過，自主更新猶如地主自行當建商，組成更新會就像成立一家公司，這段路走來其實並不簡單。
根據統計，新北市的更新會成立71案，僅有22案事業計畫送核，而台北市審查中及核定的854件都更案，實施者為更新會僅有44件。從數據上來看，透過更新會重建比例相對偏低。
補助款晚到位 缺乏資金難運作
為何推動自主更新會重建不簡單？依據《都市更新條例》第22條及都市更新團體設立及解散辦法，在更新範圍內，逾七人的土地及合法建築物所有權人實施都市更新事業，應組織更新團體，也就是「都市更新會」（簡稱更新會）。因為屬於法人組織須訂定章程向地方主管機關申請核准，並定期回報執行進度。
然而，坊間雖然有專業團隊協助社區成立更新會，但後來卻發生某些不肖業者協助立案後，拿到政府補助款就一走了之，徒留更新會虛名，形同「殭屍會」的案例。
以台北市來說，更新會立案補助為80萬元，不過新北市為了防堵此情況，近年修改核准立案為10萬元，事業概要核定為50萬元；整個都更程序走完，雙北市更新會補助款最高上限分別為580萬元和630萬元。不過，雖有補助款，但依法規必須完成事業計畫、權利變換計畫，才能按比例提撥補助款。
由於補助款未到位，加上重建前期無法仰賴銀行重建融資，籌組階段住戶勢必要自掏腰包讓組織運作，往往就是一大關卡！據了解，不少社區成立更新會之後，住戶時常意見相左，而有派系之分，或是衍生出資與不出資所有權人權利義務的爭議，或不出資者要求參與分回更新會收入等問題。
採類公辦都更 有助招商引資
多年來投入輔導社區自主更新，台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示，過去要凝聚所有權人共識，是依循法規輔導成立更新會；但如果住戶傾向不願出資，其實不用急於成立更新會，因為要整合社區意願，也可透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組，之後依循「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式，自行整合達到一定同意比例，再招商引進金主協助重建。林育全認為，如果採取這模式，籌組階段才是重要的「第一哩路」，「只要起手式對了，重建機率相對高！」。
由於少了更新會的法規程序，只需投入前期規畫與試算來整合意願，雖然沒有補助，但其實投入整合費用也相對較少。像是近期位於板橋亞東段都更案，由專業人士協助社區「前期規畫與試算」，隨即五個月即整合社區八成意願，協助社區招商找到建商進場重建。
另一件案件則是位於虎林街停擺近20年，過去是北市「老公寓專案」自主都更案，後來將更新會轉軌為「類公辦都更」而成功招商，至於更新會解散則由建商從旁協助。
事實上，目前雙北市政府正在推動「公辦都更7599專案」、「580專案」，首要申請條件是社區需自行整合達到同意門檻，政府就投入資源協助社區，無非是希望住戶「自助才有人助」。
此外，受到營造成本高漲的衝擊，近年建商開始審慎篩選進場的都更案。一家建商曾坦言，都更案會挑案子做，偏好重建共識高的成熟社區。因此，前段整合仰賴住戶自行凝聚重建共識，將成一股趨勢。
凝聚共識度 找專業者引導
至於住戶如何自行整合，又能夠成功招商並找到好建商？綜合兩位專家看法，住戶要先做好3大功課。首要就是住戶把自己當作建商的開發部，全體動員參與，凝聚社區重建共識，而這共識度不單是建立在「我要舊換新」，更重要的是「同意在什麼樣的條件下參與重建」。
二是進行「前期規畫與試算」，包括初步的財務分析、換坪比試算，拿出具體相關數據，帶動社區釐清各項議題，最終凝聚共識。「這階段，如果社區普遍不接受，『前期規畫』出來，也等於是結束的開始！」對於專業者而言，收到的資訊若是社區不願都更，彼此之間就無須再耗費時間整合，這也是社區住戶必須認清的事實。
三是專業者引導，可加快組織運作，建立起招商機制。比方如何訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度，並採取綜合評選，由地主來主導投票選出最佳建商。一般來說，「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標；對住戶來說，建商選擇性也會比較多。」
林育全也對地方政府提出建議，重建補助款配套機制可以朝向更多元化，將部分補助款，轉為小額補貼。一來可協助更多社區初步進行前期規畫，二來是讓住戶了解分回條件，再就出資問題聚焦討論，才能有利於決定下一步如何重建。
總的來說，不動產是資金產業鏈，重建核心問題還在是於資金，因此社區在成立更新會之前，不妨先做個簡單的自我體檢，「出資比例」是最直接的觀察指標。如果不願出資的方向就是找建商進場，但也需考量立地條件等問題，一旦建商不願意進場，社區則可以選擇走自主更新一途，或是透過整建維護加強結構、增設電梯改善環境也是一種選項。
根據統計，新北市的更新會成立71案，僅有22案事業計畫送核，而台北市審查中及核定的854件都更案，實施者為更新會僅有44件。從數據上來看，透過更新會重建比例相對偏低。
補助款晚到位 缺乏資金難運作
為何推動自主更新會重建不簡單？依據《都市更新條例》第22條及都市更新團體設立及解散辦法，在更新範圍內，逾七人的土地及合法建築物所有權人實施都市更新事業，應組織更新團體，也就是「都市更新會」（簡稱更新會）。因為屬於法人組織須訂定章程向地方主管機關申請核准，並定期回報執行進度。
然而，坊間雖然有專業團隊協助社區成立更新會，但後來卻發生某些不肖業者協助立案後，拿到政府補助款就一走了之，徒留更新會虛名，形同「殭屍會」的案例。
以台北市來說，更新會立案補助為80萬元，不過新北市為了防堵此情況，近年修改核准立案為10萬元，事業概要核定為50萬元；整個都更程序走完，雙北市更新會補助款最高上限分別為580萬元和630萬元。不過，雖有補助款，但依法規必須完成事業計畫、權利變換計畫，才能按比例提撥補助款。
由於補助款未到位，加上重建前期無法仰賴銀行重建融資，籌組階段住戶勢必要自掏腰包讓組織運作，往往就是一大關卡！據了解，不少社區成立更新會之後，住戶時常意見相左，而有派系之分，或是衍生出資與不出資所有權人權利義務的爭議，或不出資者要求參與分回更新會收入等問題。
採類公辦都更 有助招商引資
多年來投入輔導社區自主更新，台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示，過去要凝聚所有權人共識，是依循法規輔導成立更新會；但如果住戶傾向不願出資，其實不用急於成立更新會，因為要整合社區意願，也可透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組，之後依循「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式，自行整合達到一定同意比例，再招商引進金主協助重建。林育全認為，如果採取這模式，籌組階段才是重要的「第一哩路」，「只要起手式對了，重建機率相對高！」。
由於少了更新會的法規程序，只需投入前期規畫與試算來整合意願，雖然沒有補助，但其實投入整合費用也相對較少。像是近期位於板橋亞東段都更案，由專業人士協助社區「前期規畫與試算」，隨即五個月即整合社區八成意願，協助社區招商找到建商進場重建。
另一件案件則是位於虎林街停擺近20年，過去是北市「老公寓專案」自主都更案，後來將更新會轉軌為「類公辦都更」而成功招商，至於更新會解散則由建商從旁協助。
此外，受到營造成本高漲的衝擊，近年建商開始審慎篩選進場的都更案。一家建商曾坦言，都更案會挑案子做，偏好重建共識高的成熟社區。因此，前段整合仰賴住戶自行凝聚重建共識，將成一股趨勢。
凝聚共識度 找專業者引導
至於住戶如何自行整合，又能夠成功招商並找到好建商？綜合兩位專家看法，住戶要先做好3大功課。首要就是住戶把自己當作建商的開發部，全體動員參與，凝聚社區重建共識，而這共識度不單是建立在「我要舊換新」，更重要的是「同意在什麼樣的條件下參與重建」。
二是進行「前期規畫與試算」，包括初步的財務分析、換坪比試算，拿出具體相關數據，帶動社區釐清各項議題，最終凝聚共識。「這階段，如果社區普遍不接受，『前期規畫』出來，也等於是結束的開始！」對於專業者而言，收到的資訊若是社區不願都更，彼此之間就無須再耗費時間整合，這也是社區住戶必須認清的事實。
三是專業者引導，可加快組織運作，建立起招商機制。比方如何訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度，並採取綜合評選，由地主來主導投票選出最佳建商。一般來說，「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標；對住戶來說，建商選擇性也會比較多。」
林育全也對地方政府提出建議，重建補助款配套機制可以朝向更多元化，將部分補助款，轉為小額補貼。一來可協助更多社區初步進行前期規畫，二來是讓住戶了解分回條件，再就出資問題聚焦討論，才能有利於決定下一步如何重建。
總的來說，不動產是資金產業鏈，重建核心問題還在是於資金，因此社區在成立更新會之前，不妨先做個簡單的自我體檢，「出資比例」是最直接的觀察指標。如果不願出資的方向就是找建商進場，但也需考量立地條件等問題，一旦建商不願意進場，社區則可以選擇走自主更新一途，或是透過整建維護加強結構、增設電梯改善環境也是一種選項。
