商用不動產交易回春！大同「芙蓉大樓」名列最大宗 專家估推案每坪上看230萬
戴德梁行日前發表2024年第一季度商用不動產、土地市場動態。(資料照)
今年首季土地市場回春，開發商購地信心似有回溫跡象。土地交易量為新台幣637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關；其中，十大土地交易居首位，為大同集團出售芙蓉大樓以新台幣131.25億元成交；專家認為，依土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，所位處鑽石級地段有廣達860坪的產品可塑性，推估這房價相當符合市場行情。
戴德梁行日前發表2024年第一季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與去年同期相比增長51.5%。
至於土地交易量自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破新台幣300億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。
今年首季土地交易最大亮點，芙蓉大樓以新台幣131.25億元成交，買方由由璞永建設、白天鵝建設、海悅國際及濟盟建設等多家建商買下。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，這樁交易案，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，此房價相當符合市場行情。
大同「芙蓉大樓」未來都更重建，專家推估上看單坪230萬元。(攝自googlemap)
由於近年受限土建融的限制，像是貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等限制，過去兩年建商並不積極買地，而芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易，因具備都更效益，現在就成為建商現階段取得土地的另一管道。
從第一季土地交易筆數可看出，仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。第一季十大土地交易中，工業土地占了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。
至於住宅用地方面，由於建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在土地坪效不變的情況下，可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本來維持推案利潤，因此土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格，進而推升交易量。
戴德梁行日前發表2024年第一季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與去年同期相比增長51.5%。
至於土地交易量自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破新台幣300億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。
今年首季土地交易最大亮點，芙蓉大樓以新台幣131.25億元成交，買方由由璞永建設、白天鵝建設、海悅國際及濟盟建設等多家建商買下。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，這樁交易案，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，此房價相當符合市場行情。
大同「芙蓉大樓」未來都更重建，專家推估上看單坪230萬元。(攝自googlemap)從第一季土地交易筆數可看出，仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。第一季十大土地交易中，工業土地占了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。
至於住宅用地方面，由於建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在土地坪效不變的情況下，可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本來維持推案利潤，因此土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格，進而推升交易量。
