大直鄰損戶公辦都更 1坪換0.74坪還不夠？
大直公辦都更案在短短5個月內啟動模擬選屋程序。(圖/北市都更處提供)
基泰大直建地鄰損民宅，後續重建之路仍是外界關注的焦點！受傾斜民宅影響的東側及南側基地之前啟動公辦都更，日前進入估價與模擬選屋說明會，現場約300位住戶出席；不過，少數住戶反映被迫要都更，分回條件無法一坪換一坪，還要再花340萬買停車位，因而感到不滿！對此，從事都更多年的專家表示，這裡是容積率225%的第三種住宅，不能一坪換回一坪，早是意料之中的事！
大直鄰損戶公辦都更案啟動5個月後，意外掀起少數住戶對分回條件1坪換0.7坪的不滿，讓房地產專家的馨傳不動產智庫執行長何世昌忍不住在臉書上發言反駁，認為對住戶所陳述並非實際狀況。
實際參與該公辦都更案的專家表示，大直公辦都更案從容積獎勵來看，原比一般公寓都更容獎拿得多，除了都更條例上限容獎50%，還包括透過都市計畫爭取額外容獎30%、《土地使用管制自治條例》第80條之2的容獎20％，總容積獎勵已經達法定容積的二倍。可見市府是列為專案為鄰損戶爭取都更容獎。
此外，按規定，增額容積所增加收益，在扣除營建及管銷成本的淨利益應提供70%作為回饋，該案先以放寬降至50%回饋作為計算。目前該法規也正在市議會審議拚三讀通過。
一位不具名業界人士分享一個案例，一處位於仁愛醫院附近的社區有意都更，地點相當的好，來了九家建商談整合，結果九家建商當中，談到最好的分回條件是六四分，地主認為「這個區位、地段這麼好，應該分回條件是八二分，這樣不是太少！」但業界人士都很清楚，現在所處的時空背景下，要求這樣條件，完全是不可能的事！
主要原因是，近年歷經都更條例、建築法規修法，現在建物要求提升建材設備，像是樓板隔音、綠建築、智慧建築、制震標章等，另外取得各種獎勵值也是要增加成本，「但地主看的是，我的房子區位很好，卻往往忽略各項成本都在提升。」另一方面，都更分回價值還要回歸到房屋本身的立地條件，包括土地使用分區、臨路條件與土地持分大小等因素，不單只是看房屋所在的地點很好。
每位地主都有希望想分回的坪數，期望值是一坪換一坪，如果想要分回更好的都更條件，或許自主更新少了建商分潤，共同負擔比可以降低，住戶分回比例就高。然而，從過去能夠成功自主更新的案例來看，地主的確是獲得遠超出當初預估的利潤，但是能否成功還是取決住戶的團結與共識，如果社區派系壁壘分明、意見分歧，更不願意「自掏腰包」，自主更新未必能走得順遂。據了解，該社區過去就曾有意自主更新，但社區共識度不高，如若不是這次基泰鄰損事件，恐怕不會這麼快都更。
對於大直公辦都更案，業界普遍認為，市府太早跳進去介入整合，在過程中的善意和做法反而被扭曲，住戶如果認為條件不夠好，那當初可以選擇不要同意參加公辦都更。如果拿著之前基泰基於補償同意一坪換一坪、停車位不用錢的條件來比照，其實說穿了，單從容獎條件來看，基泰重建基地所拿到容獎，並不一定會比鄰側基地好；再者，還有災損補償部分，是不是也算在條件內，這也是要釐清的地方。
目前大直公辦都更案正值模擬選配期間，按照規畫時程，如果順利進行將於今年度公告上網招商，年底公告評選結果、併送事權審議；而且住戶整合意願度高，達百分百同意還有助於加快都更審議。據了解，市府的態度是積極協助住戶推動重建，然而如果選配同意比沒達9成，相關規定是有退場機制，因此其實能讓受損家園真正儘快重建，還是在於住戶本身。
