「清粥小菜一條街」確定重建!「小李子」住戶主動奔走  拒成都更孤島

都更焦點

發布日期2024/07/04

作者陳雅玲

整合十餘年,台北市復興南路二段「清粥小菜一條街」將要危老都更重建。 (陳俊松/攝) 整合十餘年,台北市復興南路二段「清粥小菜一條街」將要危老都更重建。 (陳俊松/攝)
在1970、1980年代以「清粥小菜一條街」聞名的台北市復興南路二段,近期將由兩家建商整合進行危老與都更案。有趣的是,原本知名餐廳「小李子」的老公寓住戶,早年因不想參與而未被劃入都更範圍,如今眼見隔壁都要改建,住戶們才轉而積極奔走爭取加入;所幸後來終於能重建,不僅讓街廓能完整更新,也避免讓自己淪為「都更孤島」。

復興南路的「清粥小菜一條街」是老台北人吃消夜的勝地,全盛時期店家達6、7家,到了晚上甚至會出現並排停車的盛況。然而,這裡位處精華地段的大安區,房價高貴,一直以來是危老都更重建熱區。根據台北市都發局統計,大安區的危老案量僅次於中山區達109件,都更核准案72件列居行政區前一、二名,在建商眼中這一區深具開發效益。


熱門精華地 開發效益高

早在十幾年前,「清粥小菜一條街」就在整合都更重建,但是多年來只聞樓梯響。由於店面深具商業價值,即使近年消夜勝地的美名不再,仍然有不少知名店家承租,像是台北第一家酸菜魚餐廳「鵝川」、曾列為2022年亞洲五十大酒吧的「AHA saloon」、還有僅存的清粥小菜餐廳「小李子」等店。

如今「清粥小菜一條街」背後主要整合建商有兩家,分別為麗寶集團旗下子公司福容開發,以及大安區在地建商——寶舖建設兩家公司;街廓也劃分兩塊重建基地,一塊是危老基地,另一塊都更基地。

有趣的是,兩家建商分據「清粥小菜一條街」的兩端,卻同時獨漏了中間「小李子」其中一間店面的老公寓。去年5月,「小李子」住戶洪先生因鄰居一句「這附近要都更了,但我們沒有被納入範圍,怎麼辦?」讓他驚覺事態嚴重。

洪先生表示,自己居住這棟公寓、整整八戶並未納入都更,「只因為早年建商整合時,曾詢問過住戶,當下並未馬上答應,如今十幾年過去,誰知道就被切割了!」這期間,洪先生會同住戶陳情抗議、找上官員和議員,期望能有轉圜餘地,就是不願淪為「都更孤島」。

回顧13年前,當時鳳磐建設插旗整合這一區,但因為早年住戶意見未完全整合,後來在陰錯陽差下,2011年劃定為都更單元時,並未包括「小李子」這棟;而且,由於整合不順,再加上歷經文林苑事件、《都更條例》修法停擺,無奈十多年來始終未能突破有所進展,兩年前,福容開發自鳳磐建設手上盤下此案。

福容開發自2022年6月正式拜訪地主,總共41位所有權人,不到四個月整合達87%,對內部造成相當大鼓舞。福容開發副總經理梁有忠說,這案子歷經兩次展延、四次公展,被市府祭出在一定期限內補正否則駁回,團隊也拚了全力,最後成功說服住戶取得百分百同意協議合建。


奔走拚自救 鄰地併危老

為了取得住戶同意,梁有忠說,內部團隊還為此上課,協助住戶解決各種疑難雜症,像是稅負、買賣交易、繼承等問題,加上這是早年都更案,權利變換計算數值早已失真;為避免無謂爭議,福容開發的作法是採協議合建,一是自行吸收住戶未走權利變換享有稅負優惠的成本;二是百分百協議合建、無爭議還能送件「168專案」縮短審議時程,加快更新腳步。

就在差不多的時間,復興南路的另一端,寶舖建設也已經整合兩棟雙併公寓通過危老案核定,已掛件申請建照。寶舖建設董事長劉克健表示,原以為鄰地那棟公寓(小李子)是隔壁都更案整合,因為手上握有兩間店面,只專注整合這塊基地,很快不到一年就整合完成。

就這樣意外成為都更孤島,「小李子」住戶洪先生等人只好積極奔走自救。去年9月,梁有忠表示,確實收到鄰地聯名陳情要求併入,內部曾經重繪圖面評估、詢問所有權人的意願,但考量擴大範圍要新增梯廳、基地面寬過於狹長,再加上主要住戶反對「等了十幾年都更,不願再等下去」,無法取得所有權人同意,因而建議鄰地併入隔壁另一塊危老基地。

為避免行政機構協調漫長的等待,洪先生等人只好轉向找上寶舖建設。劉克健表示,去年12月才接獲鄰地公寓希望併入危老。對鄰地要求併入,起初也很猶豫,後來思量如果不納入鄰地,未來兩棟新蓋大樓夾殺一棟老公寓,恐破壞市容景觀,因而試圖說服其他所有權人同意鄰地併入。所幸,取得其他所有權人同意,而寶舖在短短6個月內完成所有圖面的修改、變更重新申請危老案,基地面積從原本171坪擴大成240坪。

如今,「清粥小菜一條街」六棟雙併公寓,連同轉角兩棟,整個基地約6百坪,所有權人百分百同意重建,這塊街廓將分別改建兩棟新穎大樓。

 
寶舖建設董事長劉克健併入「小李子」所在公寓,擴大危老基地。( 陳俊松/攝)
理念獲認同 推進改建案

目前最新進度是,寶舖危老案重新送件,今年6月變更核定通過,基地所在的公寓換上新裝成了「策展中心」,預計打造一棟地上17層、地下五層精品住宅大樓,計畫7月底銷售開賣。劉克健表示,這一案是寶舖第2棟「全透明原生健康建築」,結合先進的BIM 3D數位孿生科技,落實智慧管理維養,「蓋的是可以傳承120年房子」,也因為如此很快就取得地主認同。 為此,還有住戶特地走訪寶舖位於大安區所蓋的建案,親眼所見才安心簽下危老同意書。

至於福容開發都更案去年8月送件168專案,原本梁有忠的想法住戶百分百同意,不用走冗長的都更審議程序,不料獎勵值認定出現爭議,重新送件轉軌150專案,又再解列送件168專案,最新進展是6月底召開專案小組會議,估計審議6個月約11月底核定,更新後將是一棟地上24層、地下六層住宅大樓,將採先建後售。

走過3、40年繁榮,「清粥小菜一條街」預計最快年底拆除重建,讓大安區復興南路一帶又多了件令人耳目一新的改建案。