房市恐瞬間急凍！貸款成數和利率雙夾擊 葉凌棋：市場競價讓利在所難免！
永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，房市交易量高點出現在第二季，已有人嗅出是賣房時機點。(圖/永慶提供
央行的第七波信用管制重擊房市，讓上半年熱呼呼的房市恐瞬間急凍！永慶房屋25日發布第四季房產趨勢報告，完整展現多個重要關鍵數字，反映出市場委售量增，價格競爭在所難免。永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，貸款成數和利率是決定市場量價的關鍵因素，代表是否買得起和養得起，這波信用管制直接貸款成數和利率雙夾擊，房市量價勢必受到影響。
葉凌棋從成屋委售量、銀行貸款利率、高總價住宅以及建商預售等方向，剖析這一波信用管制對房市的影響性。他表示，綜觀近期房市交易量，明確可知交易量最高點出現在第二季的五、六月，已有市場敏銳度高的人察覺到已是高點，「賣房的時機到了！」。
根據七都成屋委售量統計，自8月4日銀行限貸令開始，雙北、桃園委售量開始量增，外縣市則是慢了二個星期反映，緊接著九月第七波信用管制，全台委售量更是明顯增加，過去供給不足，隨著現今委售快速量增，增加市場供給，預估價格競爭在所在難免。
另一方面，在銀行房價緊縮下，而央行又釋出「不是想貸多少，就貸多少」訊息，讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。
根據永慶集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有四成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，第四季房市急凍，預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。
葉凌棋認為，這一波政策影響房市，將先出現量縮價盤正，再量縮才會有價格鬆動的跡象，至於房價會下跌多少？很難推估，主要還是要看個人對價格接受度，但首先最有可能下跌區域，他點出，投機客居多的重畫區最有可能先出現價格修正，同時也可以觀察實價登錄，過去是地板價參考，以後從天花板價來議價，而且現在就要開始認真看房子。
