是地主挑建商?還是建商挑地主?老屋重建前 要先看懂都更的成本架構

教戰手冊

發布日期2024/10/11

作者李煥然

都更基地的容積率和立地條件,影響成本和分配條件的估算。(圖/台北市都更處提供) 都更基地的容積率和立地條件,影響成本和分配條件的估算。(圖/台北市都更處提供)
都市更新的費用動輒數千萬元,地主多半採取協議合建的模式,由建商協助出資、營造、法規等事宜,藉此重建老屋。專家表示,都更成本的高低,將是影響建商合建意願的關鍵因素之一,因此,老屋改建前,得對都更成本的架構,要有初步的認知。

都更成本主要分為三大項目:工程、管理、都市更新等費用,將視基地規模、立地條件、推展時程等,費用而有所不同。單就以工程費來看,光是造價往往達數千萬元,若基地達千坪以上的規模,費用甚至可達數億元到數十億元不等。

都更費用所費不貲,並非一般民眾可以負擔,其中費用細項琳琅滿目,過程中又充滿許多變數,更會從中衍生不同的費用,對於地主來說,了解都更費用的細節,實質意義並不大。

而且,大多數地主不願出資,都更在實務上多採協議合建,由建商提供資金和專業技術進行都更重建,雙方依約按比率分回更新後的房屋或利潤,因此,都更成本將是影響建商分潤多寡的變數之一,進而影響其進場意願。


成本與售價  
影響重建分配比率

「都更在大架構上,脫離不了成本、售價與分配比率!」台北市都市更新整合發展協會理事長林育全說明,都更成本與更新後的房屋售價間,存在浮動的比率關係,將影響住戶與建商的分配比率。

假使成本與售價已經是固定,地主希望多分回一些比率,就意味建商少分一些。當建商評估風險與報酬不符期待,甚至可能賠錢,要參與都更的意願就不高。

林育全舉例,在台北的某都更案成本1坪要40萬元,若採取50:50的分配比率,對建商而言,則要連帶負擔住戶不願出資的成本,意味其1坪成本約是80萬元(40萬元× (50+50) /50),若再加上所評估的風險及利潤合計約30%(視個案或建商而有所不同),試算更新重建的房屋售價則必須落在每坪104萬元(80萬×1.3)。

假使當地新案行情1坪達不到104萬元,利潤與成本不變下,地主則需下修分配比率,才能減少建商的出資成本,否則建商估算無利可圖,就不會參與合建。

地主在都更合建上,多半只想到自己不要吃虧,甚至希望能多分一點,林育全認為,地主需要換位思考,建商擔任出資者,須冒著財務風險以及未來房屋售價變動的風險,若無法回收成本與賺取合理利潤,「假使你是出資者,會願意進場嗎?」


推算都更成本前  
先視基地容積、立地條件

「布料的好壞,將關係到未來剪裁後,衣服的品質與售價!」林育全認為,都更基地宛如布料,計算都更成本前,必須要先了解都更基地的容積率與立地條件,才能從成本與售價中找到平衡點。

首先,地主先了解所持有土地的法定容積率,比如基地落在台北市住三容積率225%,接著查詢可適用多少的容積獎勵。林育全以台北市的規定為例,一般基地基礎為法定容積上限為1.3倍,符合都更標準則可達1.5倍,若可適用於台北市防災都更1.8倍,另外可再加計容積移轉與TOD(大眾運輸導向發展)獎勵,最高可到法容的2.0倍。

再來,藉此算出最大容積的樓地板面積後,就能估算都更案的營造成本。林育全說,若是容積量體愈多,代表所蓋的樓層愈高,地下室則要挖得愈深,接著就延伸至建築體結構,是要挑選RC鋼筋混凝土 、SC鋼構、SRC鋼骨鋼筋混凝土,進而衍生出不一樣的營造規模與成本。簡言之,「蓋得愈高、挖得愈深,建材用得愈好,成本也就愈高。」

 
林育全解釋,目前台北市營造成本每坪約落在25~35萬元,與基地規模有很大的關係,比如說同樣蓋15樓的新大樓,150坪基地比起500坪基地,因規劃與施工難度較高,每坪成本甚至可差到10萬元。

然而,每坪造價的範圍,視基地規模、建材選擇、建商品牌,差異性甚大。林育全說,若找上品牌建商合建,可能為堅持營造品質,在混凝土、鋼筋等建材挑選上會找一線品牌,建築外觀則選擇石材雕塑,工種愈多,建材愈貴,「羊毛出在羊身上,當你想用國產車的代價,怎麼能買到進口車?」


協議合建要成功?  
建商得有合理利潤

每個建商參與都更合建前,會將造價變化、住戶房租補貼等等成本變數,透過矩陣賽局進行敏感度分析,再透過售價與地主心中期待的分配比率,做出可行性評估。

那麼,建商的利潤抓多少是合理?林育全說,每家建設公司的營運體質不同,面對同一塊都更基地,會估算出不同的利潤,很難一言以蔽之。比如說在建工程量體多的建商,因具備規模,比起一案建商,在發包採購、管理成本更具優勢,進而創造更多利潤;反之,追求一定推案頻率的建商,可能犧牲部分的利潤,希望保持穩定的在建工程量。

此外,部分地主對於都更成本,時常存在錯誤的迷思。像是有地主認為,1坪造價20、30萬元,都更後新房蓋了這麼高,為什麼分回一戶,坪數還會縮水?林育全說,地主往往忽略了售價與成本決定了分配比率,當成本固定,售價愈高,建商的分配比率就可減少,這也是為什麼蛋黃區地主與建商分配比率可達65:35,但蛋白區只有50:50的原因。


組織專業團隊   
遴選建商合建都更

林育全直言,地主如果願意出資,找專業營造團隊進行都更重建,因為少了與建商合建,坪數一定能夠分得比較多,但前提是要有足夠專業,且要負擔風險,「都更期間不能出事,晚上要睡得著覺!」 

由於一般地主普遍不熟稔都更,且不具專業,與建商時常存在資訊不對等,甚至地主間彼此互相猜忌。林育全建議,地主有都更意願,應先行在社區組織取得共識,並委請律師、地政士、會計師,檢視合約、節稅項目,同時聘請都更顧問,以遴選合建的建商。地主在公開的平台上,可促進資訊對等、減少彼此間的錯誤遐想與過度期待,將能提高都更的成功機率。