是地主挑建商？還是建商挑地主？老屋重建前 要先看懂都更的成本架構
都更基地的容積率和立地條件，影響成本和分配條件的估算。(圖/台北市都更處提供)
都市更新的費用動輒數千萬元，地主多半採取協議合建的模式，由建商協助出資、營造、法規等事宜，藉此重建老屋。專家表示，都更成本的高低，將是影響建商合建意願的關鍵因素之一，因此，老屋改建前，得對都更成本的架構，要有初步的認知。
都更成本主要分為三大項目：工程、管理、都市更新等費用，將視基地規模、立地條件、推展時程等，費用而有所不同。單就以工程費來看，光是造價往往達數千萬元，若基地達千坪以上的規模，費用甚至可達數億元到數十億元不等。
都更費用所費不貲，並非一般民眾可以負擔，其中費用細項琳琅滿目，過程中又充滿許多變數，更會從中衍生不同的費用，對於地主來說，了解都更費用的細節，實質意義並不大。
而且，大多數地主不願出資，都更在實務上多採協議合建，由建商提供資金和專業技術進行都更重建，雙方依約按比率分回更新後的房屋或利潤，因此，都更成本將是影響建商分潤多寡的變數之一，進而影響其進場意願。
成本與售價
影響重建分配比率
「都更在大架構上，脫離不了成本、售價與分配比率！」台北市都市更新整合發展協會理事長林育全說明，都更成本與更新後的房屋售價間，存在浮動的比率關係，將影響住戶與建商的分配比率。
假使成本與售價已經是固定，地主希望多分回一些比率，就意味建商少分一些。當建商評估風險與報酬不符期待，甚至可能賠錢，要參與都更的意願就不高。
林育全舉例，在台北的某都更案成本1坪要40萬元，若採取50：50的分配比率，對建商而言，則要連帶負擔住戶不願出資的成本，意味其1坪成本約是80萬元（40萬元× (50＋50) /50），若再加上所評估的風險及利潤合計約30%（視個案或建商而有所不同），試算更新重建的房屋售價則必須落在每坪104萬元（80萬×1.3）。
假使當地新案行情1坪達不到104萬元，利潤與成本不變下，地主則需下修分配比率，才能減少建商的出資成本，否則建商估算無利可圖，就不會參與合建。
地主在都更合建上，多半只想到自己不要吃虧，甚至希望能多分一點，林育全認為，地主需要換位思考，建商擔任出資者，須冒著財務風險以及未來房屋售價變動的風險，若無法回收成本與賺取合理利潤，「假使你是出資者，會願意進場嗎？」
推算都更成本前
先視基地容積、立地條件
「布料的好壞，將關係到未來剪裁後，衣服的品質與售價！」林育全認為，都更基地宛如布料，計算都更成本前，必須要先了解都更基地的容積率與立地條件，才能從成本與售價中找到平衡點。
首先，地主先了解所持有土地的法定容積率，比如基地落在台北市住三容積率225%，接著查詢可適用多少的容積獎勵。林育全以台北市的規定為例，一般基地基礎為法定容積上限為1.3倍，符合都更標準則可達1.5倍，若可適用於台北市防災都更1.8倍，另外可再加計容積移轉與TOD（大眾運輸導向發展）獎勵，最高可到法容的2.0倍。
再來，藉此算出最大容積的樓地板面積後，就能估算都更案的營造成本。林育全說，若是容積量體愈多，代表所蓋的樓層愈高，地下室則要挖得愈深，接著就延伸至建築體結構，是要挑選RC鋼筋混凝土 、SC鋼構、SRC鋼骨鋼筋混凝土，進而衍生出不一樣的營造規模與成本。簡言之，「蓋得愈高、挖得愈深，建材用得愈好，成本也就愈高。」
林育全解釋，目前台北市營造成本每坪約落在25～35萬元，與基地規模有很大的關係，比如說同樣蓋15樓的新大樓，150坪基地比起500坪基地，因規劃與施工難度較高，每坪成本甚至可差到10萬元。
然而，每坪造價的範圍，視基地規模、建材選擇、建商品牌，差異性甚大。林育全說，若找上品牌建商合建，可能為堅持營造品質，在混凝土、鋼筋等建材挑選上會找一線品牌，建築外觀則選擇石材雕塑，工種愈多，建材愈貴，「羊毛出在羊身上，當你想用國產車的代價，怎麼能買到進口車？」
協議合建要成功？
建商得有合理利潤
每個建商參與都更合建前，會將造價變化、住戶房租補貼等等成本變數，透過矩陣賽局進行敏感度分析，再透過售價與地主心中期待的分配比率，做出可行性評估。
那麼，建商的利潤抓多少是合理？林育全說，每家建設公司的營運體質不同，面對同一塊都更基地，會估算出不同的利潤，很難一言以蔽之。比如說在建工程量體多的建商，因具備規模，比起一案建商，在發包採購、管理成本更具優勢，進而創造更多利潤；反之，追求一定推案頻率的建商，可能犧牲部分的利潤，希望保持穩定的在建工程量。
此外，部分地主對於都更成本，時常存在錯誤的迷思。像是有地主認為，1坪造價20、30萬元，都更後新房蓋了這麼高，為什麼分回一戶，坪數還會縮水？林育全說，地主往往忽略了售價與成本決定了分配比率，當成本固定，售價愈高，建商的分配比率就可減少，這也是為什麼蛋黃區地主與建商分配比率可達65:35，但蛋白區只有50:50的原因。
組織專業團隊
遴選建商合建都更
林育全直言，地主如果願意出資，找專業營造團隊進行都更重建，因為少了與建商合建，坪數一定能夠分得比較多，但前提是要有足夠專業，且要負擔風險，「都更期間不能出事，晚上要睡得著覺！」
由於一般地主普遍不熟稔都更，且不具專業，與建商時常存在資訊不對等，甚至地主間彼此互相猜忌。林育全建議，地主有都更意願，應先行在社區組織取得共識，並委請律師、地政士、會計師，檢視合約、節稅項目，同時聘請都更顧問，以遴選合建的建商。地主在公開的平台上，可促進資訊對等、減少彼此間的錯誤遐想與過度期待，將能提高都更的成功機率。
都更成本主要分為三大項目：工程、管理、都市更新等費用，將視基地規模、立地條件、推展時程等，費用而有所不同。單就以工程費來看，光是造價往往達數千萬元，若基地達千坪以上的規模，費用甚至可達數億元到數十億元不等。
都更費用所費不貲，並非一般民眾可以負擔，其中費用細項琳琅滿目，過程中又充滿許多變數，更會從中衍生不同的費用，對於地主來說，了解都更費用的細節，實質意義並不大。
而且，大多數地主不願出資，都更在實務上多採協議合建，由建商提供資金和專業技術進行都更重建，雙方依約按比率分回更新後的房屋或利潤，因此，都更成本將是影響建商分潤多寡的變數之一，進而影響其進場意願。
成本與售價
影響重建分配比率
「都更在大架構上，脫離不了成本、售價與分配比率！」台北市都市更新整合發展協會理事長林育全說明，都更成本與更新後的房屋售價間，存在浮動的比率關係，將影響住戶與建商的分配比率。
假使成本與售價已經是固定，地主希望多分回一些比率，就意味建商少分一些。當建商評估風險與報酬不符期待，甚至可能賠錢，要參與都更的意願就不高。
林育全舉例，在台北的某都更案成本1坪要40萬元，若採取50：50的分配比率，對建商而言，則要連帶負擔住戶不願出資的成本，意味其1坪成本約是80萬元（40萬元× (50＋50) /50），若再加上所評估的風險及利潤合計約30%（視個案或建商而有所不同），試算更新重建的房屋售價則必須落在每坪104萬元（80萬×1.3）。
假使當地新案行情1坪達不到104萬元，利潤與成本不變下，地主則需下修分配比率，才能減少建商的出資成本，否則建商估算無利可圖，就不會參與合建。
地主在都更合建上，多半只想到自己不要吃虧，甚至希望能多分一點，林育全認為，地主需要換位思考，建商擔任出資者，須冒著財務風險以及未來房屋售價變動的風險，若無法回收成本與賺取合理利潤，「假使你是出資者，會願意進場嗎？」
推算都更成本前
先視基地容積、立地條件
「布料的好壞，將關係到未來剪裁後，衣服的品質與售價！」林育全認為，都更基地宛如布料，計算都更成本前，必須要先了解都更基地的容積率與立地條件，才能從成本與售價中找到平衡點。
首先，地主先了解所持有土地的法定容積率，比如基地落在台北市住三容積率225%，接著查詢可適用多少的容積獎勵。林育全以台北市的規定為例，一般基地基礎為法定容積上限為1.3倍，符合都更標準則可達1.5倍，若可適用於台北市防災都更1.8倍，另外可再加計容積移轉與TOD（大眾運輸導向發展）獎勵，最高可到法容的2.0倍。
再來，藉此算出最大容積的樓地板面積後，就能估算都更案的營造成本。林育全說，若是容積量體愈多，代表所蓋的樓層愈高，地下室則要挖得愈深，接著就延伸至建築體結構，是要挑選RC鋼筋混凝土 、SC鋼構、SRC鋼骨鋼筋混凝土，進而衍生出不一樣的營造規模與成本。簡言之，「蓋得愈高、挖得愈深，建材用得愈好，成本也就愈高。」
然而，每坪造價的範圍，視基地規模、建材選擇、建商品牌，差異性甚大。林育全說，若找上品牌建商合建，可能為堅持營造品質，在混凝土、鋼筋等建材挑選上會找一線品牌，建築外觀則選擇石材雕塑，工種愈多，建材愈貴，「羊毛出在羊身上，當你想用國產車的代價，怎麼能買到進口車？」
協議合建要成功？
建商得有合理利潤
每個建商參與都更合建前，會將造價變化、住戶房租補貼等等成本變數，透過矩陣賽局進行敏感度分析，再透過售價與地主心中期待的分配比率，做出可行性評估。
那麼，建商的利潤抓多少是合理？林育全說，每家建設公司的營運體質不同，面對同一塊都更基地，會估算出不同的利潤，很難一言以蔽之。比如說在建工程量體多的建商，因具備規模，比起一案建商，在發包採購、管理成本更具優勢，進而創造更多利潤；反之，追求一定推案頻率的建商，可能犧牲部分的利潤，希望保持穩定的在建工程量。
此外，部分地主對於都更成本，時常存在錯誤的迷思。像是有地主認為，1坪造價20、30萬元，都更後新房蓋了這麼高，為什麼分回一戶，坪數還會縮水？林育全說，地主往往忽略了售價與成本決定了分配比率，當成本固定，售價愈高，建商的分配比率就可減少，這也是為什麼蛋黃區地主與建商分配比率可達65:35，但蛋白區只有50:50的原因。
組織專業團隊
遴選建商合建都更
林育全直言，地主如果願意出資，找專業營造團隊進行都更重建，因為少了與建商合建，坪數一定能夠分得比較多，但前提是要有足夠專業，且要負擔風險，「都更期間不能出事，晚上要睡得著覺！」
由於一般地主普遍不熟稔都更，且不具專業，與建商時常存在資訊不對等，甚至地主間彼此互相猜忌。林育全建議，地主有都更意願，應先行在社區組織取得共識，並委請律師、地政士、會計師，檢視合約、節稅項目，同時聘請都更顧問，以遴選合建的建商。地主在公開的平台上，可促進資訊對等、減少彼此間的錯誤遐想與過度期待，將能提高都更的成功機率。
