房市反轉訊號出現！葉凌棋看房價最重跌15% 排隊放貸2025年仍難抒緩
永慶房屋集團業務總經理葉凌棋認為2025年房市「量縮價跌」已成定局。(攝/陳雅玲)
政策對房市影響後座力有多強勁？永慶房屋26日發布2025年第一季房產趨勢報告，觀察2024年6月是房市交易高峰，從7月銀行緊縮房貸限、9月央行第七波信用管制上路後，7至11月六都買賣移轉棟數平均衰退2成，全台預售交易量與高檔相比也平均衰退逾7成。在全面量縮情況下，永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，2025年的房市「量縮價跌」已成定局，如果價格沒有修正，交易量也很難回升。
而這次趨勢報告更明顯看出，由於受銀行限貸令、第七波信用管制影響，無論成屋、預售屋交易量與高峰期相比都大幅衰退，葉凌棋表示，量縮之後通常價格就會下修，而且從2024年第四季七都房價指數觀察，七都房價已由漲轉跌，這是很清晰看到房市反轉的訊號。
進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%，顯示房價已由漲轉跌。
至於市場最關心銀行房貸何時會寬鬆？根據永慶集團內部定期追蹤，現在貸款至少要等上3、4個月，新青安排撥時間變長、首購利率上升，非首購的第二戶貸款，銀行更是不願意承作。「期待2025年上半年房貸能鬆一點，看起來並不可能。」葉凌棋表示。
葉凌棋更進一步表示，未來三年全台恐有40萬戶新屋完工量。根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔；若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。而以今年13.6萬預售交屋，用掉房貸逾1.4兆，不難推算房貸資金水位仍緊俏。
展望2025年，葉凌棋認為，經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突是影響房市四大變數，房市將呈「量縮價跌」格局。全年交易量估27.8-28.8萬棟左右，可能會是近七年來交易量首度跌破29萬棟大關。
至於房價走勢，在房貸緊縮與信用管制影響下，剛需強勁的區域估跌幅7%-10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%-15%的跌價空間。同時他也提醒，有購屋需求的剛性客群最好能早點進場看屋，這不代表是馬上要買屋，而是有機會找到理想中的房屋，對新成屋量多地區，就有價格競爭的空間，更有利於議價，並提醒最晚2025年6月前就要進場看屋。
而這次趨勢報告更明顯看出，由於受銀行限貸令、第七波信用管制影響，無論成屋、預售屋交易量與高峰期相比都大幅衰退，葉凌棋表示，量縮之後通常價格就會下修，而且從2024年第四季七都房價指數觀察，七都房價已由漲轉跌，這是很清晰看到房市反轉的訊號。
進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%，顯示房價已由漲轉跌。
至於市場最關心銀行房貸何時會寬鬆？根據永慶集團內部定期追蹤，現在貸款至少要等上3、4個月，新青安排撥時間變長、首購利率上升，非首購的第二戶貸款，銀行更是不願意承作。「期待2025年上半年房貸能鬆一點，看起來並不可能。」葉凌棋表示。
葉凌棋更進一步表示，未來三年全台恐有40萬戶新屋完工量。根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔；若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。而以今年13.6萬預售交屋，用掉房貸逾1.4兆，不難推算房貸資金水位仍緊俏。
至於房價走勢，在房貸緊縮與信用管制影響下，剛需強勁的區域估跌幅7%-10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%-15%的跌價空間。同時他也提醒，有購屋需求的剛性客群最好能早點進場看屋，這不代表是馬上要買屋，而是有機會找到理想中的房屋，對新成屋量多地區，就有價格競爭的空間，更有利於議價，並提醒最晚2025年6月前就要進場看屋。
