自主更新融資不易 如何保有重建價值最大化？建商主攻委建趁勢崛起
富品建設董事長曾富瑋發展委建複合式模式，解決地主條件不一和不同需求等問題。(攝/林俊松)
內政部日前提出住宅政策三大重點，把擴大自主更新列為其中一項，有意協同央行研議放寬自主更新貸款集中度管理，協助降低自主更新的籌資難度。然而實務上，自主更新並非是市場上主流，雖然對地主是最好重建模式，房地分配全回歸到地主，重建條件優於其他重建模式，但礙於地主必須自籌資金，加上銀行對這類案件承作意願度不高，反而讓委建走出另一條新路。
政府鼓勵自主更新提供補助，照理說是對地主最好的重建模式，由地主自行當建商的概念，重建後房地分配全回歸到地主，但一般來說，銀行承作這類案件，必須對每位所有權人逐一徵信、授信及開戶，信評核貸作業繁瑣，加上融資額度有限，遠不如對單一窗口或是寧願把融資額度貸給大型建商。
富品建設董事長曾富瑋從實務經驗觀察，社區成立更新會運作起來不容易，經常碰到問題無非是籌措資金、誰來當領導者？又如何決策篩選廠商？一旦向心力不足，很容易造成「網內互打」；相形之下，與建商合建會成市場主流，對住戶來說，相對更為省事，不用出資只要談好重建後換回坪數，但最大缺點就是，重建後利潤無法最大化，因此讓委建模式走出一條新出路。
不過，市場上主攻委建的建商並不多，最主要原因是委建不若合建的利潤高，業者是採取收取費用，如果有代墊前期資金，隨著個案增加，對建商而言這筆資金倒不如參與合建投報更高。只是這模式，雖然對地主保有分回條件最大利益，但仍要籌措重建資金，而每位地主本身條件和需求不一，有的不想出資要合建，有能力者則要委建、自建，這也讓富品經營多年下來，發展出為地主量身打造的「複合式」創新合作模式，曾經一塊基地就發展出7種模式。
透過這套模式，曾富瑋在整合成案率超過5成，從簽約到跨進同意門檻曾經最快只要7天、最慢3個月。他提及，對地主開得第一場說明會即有一套SOP，開宗明義正中主題，說明都更投報和面積分配；甚至有信心地說，「不排斥住戶再找其地建商比較！」、「只要地主不反對都更，就一定會簽給我！」對他來說，之所以有這樣底氣，自信與地主談的是最好條件。他也樂意，社區之前歷經多家建商整合過最好，住戶對都更有某種程度了解，也知道自身條件如何，再來比較自然心中就有答案！
過去成功整合「富品南京」即是一例。這一案30多年來有20幾家建商來談重建，一位地主還曾與曾富瑋說道「你是第一位，讓我開門到我家談重建的建商！」顯見地主敝開心胸願意聊聊都更；而另一位地主則是原先蓋此社區的建商，一開始不相信合約所附註一條「若有發現誰的條件比較優就比照辦理」，結果也讓這位地主查看別人合約，因而取得這名大地主的同意書。
目前富品完成整合共19案，1案完工、4案興建中，14案進入都更審議，在「複合式」合作模式打下厚實的基礎後，如今進化至複合式4.0版，並規畫朝向集團化發展。從合建、委建全留、委建全售、委建抵負工程款、買斷，甚至加入以屋換屋、更新後資產服務，核心競爭力在於「一條龍」的全案管理服務，以最大化地主利益並解決重建過程中的複雜問題。
政府鼓勵自主更新提供補助，照理說是對地主最好的重建模式，由地主自行當建商的概念，重建後房地分配全回歸到地主，但一般來說，銀行承作這類案件，必須對每位所有權人逐一徵信、授信及開戶，信評核貸作業繁瑣，加上融資額度有限，遠不如對單一窗口或是寧願把融資額度貸給大型建商。
富品建設董事長曾富瑋從實務經驗觀察，社區成立更新會運作起來不容易，經常碰到問題無非是籌措資金、誰來當領導者？又如何決策篩選廠商？一旦向心力不足，很容易造成「網內互打」；相形之下，與建商合建會成市場主流，對住戶來說，相對更為省事，不用出資只要談好重建後換回坪數，但最大缺點就是，重建後利潤無法最大化，因此讓委建模式走出一條新出路。
不過，市場上主攻委建的建商並不多，最主要原因是委建不若合建的利潤高，業者是採取收取費用，如果有代墊前期資金，隨著個案增加，對建商而言這筆資金倒不如參與合建投報更高。只是這模式，雖然對地主保有分回條件最大利益，但仍要籌措重建資金，而每位地主本身條件和需求不一，有的不想出資要合建，有能力者則要委建、自建，這也讓富品經營多年下來，發展出為地主量身打造的「複合式」創新合作模式，曾經一塊基地就發展出7種模式。
透過這套模式，曾富瑋在整合成案率超過5成，從簽約到跨進同意門檻曾經最快只要7天、最慢3個月。他提及，對地主開得第一場說明會即有一套SOP，開宗明義正中主題，說明都更投報和面積分配；甚至有信心地說，「不排斥住戶再找其地建商比較！」、「只要地主不反對都更，就一定會簽給我！」對他來說，之所以有這樣底氣，自信與地主談的是最好條件。他也樂意，社區之前歷經多家建商整合過最好，住戶對都更有某種程度了解，也知道自身條件如何，再來比較自然心中就有答案！
過去成功整合「富品南京」即是一例。這一案30多年來有20幾家建商來談重建，一位地主還曾與曾富瑋說道「你是第一位，讓我開門到我家談重建的建商！」顯見地主敝開心胸願意聊聊都更；而另一位地主則是原先蓋此社區的建商，一開始不相信合約所附註一條「若有發現誰的條件比較優就比照辦理」，結果也讓這位地主查看別人合約，因而取得這名大地主的同意書。
目前富品完成整合共19案，1案完工、4案興建中，14案進入都更審議，在「複合式」合作模式打下厚實的基礎後，如今進化至複合式4.0版，並規畫朝向集團化發展。從合建、委建全留、委建全售、委建抵負工程款、買斷，甚至加入以屋換屋、更新後資產服務，核心競爭力在於「一條龍」的全案管理服務，以最大化地主利益並解決重建過程中的複雜問題。
