克服融資問題 了卻30年重建心願
60年老宅自地自建 打造新樓傳承下一代
屋主曾英棋(中)與家人居住的房屋，屋齡已近60年，透過自地自建實現重建家園。(圖/潘重安攝))
台北市廈門街底往東到紀州庵一帶，從日治時期就充滿著料亭與藝妓文化的傳奇色彩，如今華麗轉身成為文學森林，也是台北城南人文氣息最濃厚的地方。
「以前紀州庵曾經荒廢好一段時間，小時候都把它當作鬼屋探險，記得有次踩破一塊地板，嚇得我們趕快跑！」屋主曾英棋4歲就搬進金門街，在這裡有著超過50年的回憶，「隨著時間推移，屋子舊了，人也老了，父母都80好幾，還有多少年可以等，現在看到老屋可以重建，算是了卻老人家的一樁心願。」
改建想法醞釀30年 卡在資金動彈不得
出了古亭捷運站後，循著寧靜的同安街前行，在紀州庵文學森林旁，會看到這棟擁有弧型空心磚牆面的三層樓老公寓，附近有幾棟相似的姊妹樓，傳聞早期是香港建築師設計，但屋齡已近60年，早已不可考。
這棟老公寓共有6戶，曾英棋家擁有一、二樓兩戶，所以有5位地主。早年曾伯伯從事油畫外銷，一樓就當作畫室，全盛時期曾英棋父親同時聘用15位畫師在裡頭作畫，孩子們就幫忙打包裝箱。
在曾英棋印象中，從他當兵前19歲，這些老鄰居就有改建的想法，「30幾年前，大家曾有共識，依照當時法規可以改建成4樓半，可惜卡在資金問題，有人手頭不寬裕，就沒辦法進行。」或是碰到其中一戶轉手賣人，新屋主又重新裝潢，自然不肯答應重建，一晃眼又過了10幾年。
直到屋齡超過使用年限，建築物無可避免地因老舊產生了各種問題，甚至危及安全，為延續住戶情感及下一代生命的傳承，住戶決定進行危老重建。原本有意找建商合建，但因為住戶反對而破局，後來從事房地產相關行業的曾英棋提議自地自建，委託臺灣金融都更公司全案管理，大家才達成共識，迎來改建的希望曙光。
融資不易、地主往生 關關難過關關過
自2019年5月找上臺灣金融都更公司，經整合協調後，100%同意委任危老重建全案管理，並於2020年7月核准重建計畫，2021年4月取得建照。「看似緊湊有效率的重建過程，其實是關關難過關關過。」臺灣金融都更公司專案經理蔡忠凱說，所謂的「全案管理」就是從整合規畫、營建管理、融資規畫、產權管理、銷售管理到保固服務都一手包辦。
以金門街案來說，因為地主不多、基地不大，適合走危老重建，但5位地主皆超過65歲沒有工作，融資貸款不易，也花了一番功夫，最後多虧重建計畫核定，華南銀行伸出援手，才解決融資貸款的問題。
還有前期資金規畫，一般開發商都會幫忙先墊款，但他顛覆業界做法，大膽提議請地主出錢，前後總計近80萬元，主要花在危老初評、地質鑽探、土地估價、建築設計規畫等相關項目上，以實支實付的方式來支應。「這樣的做法是希望讓地主更投入，畢竟每個人都有出錢，平均負擔不會太重，在銀行大筆融資下來之前也足以支付。」
而在建築法令方面，早期因台北市政府土地重測，讓這棟公寓旁多了1、2坪的畸零地，地主有10幾位。若按之前的都更規定必須要納入處理，但這些地主居住在全台各地，光是整合就卡關很久，還好後來《危老條例》上路，可以原地重新改建，不用受限於畸零地，才得以解套。另外，這棟加強磚造老公寓屋齡近60年，屋齡太久沒有合法建物證明，也是請建築師協助克服。
最後備妥所有文件要送重建計畫的隔天，不幸的是碰到一位地主往生。「我永遠記得是去年4月1日，屋主曾先生打電話給我，說樓上90歲的黃奶奶走了，雖然是愚人節，但他沒有開玩笑，我在電話那頭聽到差點崩潰！」
蔡忠凱表示，因為黃奶奶的兩個女兒都在日本，因疫情關係無法歸國辦理遺產分割，後來在台灣的兒子透過日本在台協會奔走，終於在重建計畫核定前辦好繼承移轉。「現在回想起來，可能黃奶奶冥冥中有保佑，一切才能有驚無險！」
金門街一案在地主委託專案管理後，營造工程順利簽約發包。(圖/臺灣金融都更提供)委託全案管理 凝聚共識解決分配問題
提到金門街危老重建案能夠整合成功的關鍵，屋主曾英棋認為，鄰居間有深厚的情感，而且住戶有房地產、營造、銀行、包租公等不同背景，可以集思廣益，最重要的是找到公正客觀的全案管理公司，能夠合理解決住戶間的成本負擔與權益分配問題，而且大家都信得過，才能夠順利進行。
蔡忠凱回憶，住戶從報案到現在大約開了22次會議，最重要的是溝通建立信任感，「過程中我提出很多大膽提議與選項，其實很怕會被拒絕，但令人感動的是，住戶總是能做出對的決定！」
該案今年4月順利取得建造，在這過程也因營建成本上漲，使得發包進度大幅拖延，不過經多方努力之下，今年10月也順利與營造廠商簽約，順利發包完成。預計2022年1月拆屋完成申報開工，建案取名為「紀州樂章」即將展開銷售，基地面積約107坪，規畫地上9層，地下3層建築，工期預估2年。
儘管近年營建物價飆漲，屋主曾英棋強調，為了作為傳家宅，建材與配件均以高標設計，外觀還採用日本進口瓷磚，希望呼應紀州庵文學森林的藝文氣息，打造一棟可傳世的人文宅邸。
