房地怎麼分配？掌握3重點3狀況 快速搞懂權利變換
家住的房子老舊窳陋，愈來愈多人不願意屈就居住老房子，除了老舊設施不堪使用，最重要的是老屋潛藏災害風險，不能不加以重視。對於老屋重建這一件事，除了走程序簡便、必須百分百同意的危老重建外，行之已久的都市更新，可以解決多數人同意都更的問題，甚至容積獎勵、稅負減免更具誘因，但究竟走都市更新好不好呢？
一般來說，都市更新有兩種方式：一是傳統協議合建，必須取得全體所有權人的同意，更新後的房地分配，由建商私下協議，屬於私權約定，並不用透過市府審議。二是權利變換，在無法取得全體所有權人同意之下，透過權利變換的多數決機制，並導入估價計算更新前後的房地權利價值並進行分配。
打破自以為是 細節藏在魔鬼裡
權利變換是《都市更新條例》重要的核心，而採行權利變換該注意哪些重點？常見爭議又該如何避免？相信不少住戶一知半解，冠霖都市更新事業創辦人、現任台北市都市更新整合發展協會理事長林育全，就多年都更經驗，從程序面、實務操作及常見爭議整理出3重點：
點1》先了解事業和權利變換計畫 。在了解權利變換之前，首先要掌握都更程序中的「事業計畫書」和「權利變換計畫書」分別是什麼？這兩份計畫書分別載明重建各個階段重要事項，攸關地主和住戶的權益。簡單來說，「事業計畫書」主要規範更新地區或更新單元，衍生出建築設計、計算容積獎勵，進一步產生財務計畫和選屋原則，並估算興建成本和評估效益。
當建築設計被事業計畫核定後，「權利變換計畫書」的內容是依此建築量體，由不動產估價師評估更新前後價值，扣除共同負擔後，載明所有權人的土地權利價值比例分配為何，以及更新後的房地價值及權利金。
重點2》事業和權利變換計畫分送或併送差異。 從都更程序上來說，這兩份計畫書，實施者會視地主的意願度跟整合程度，來決定事業計畫和權利變換計畫是併送或是分送。林育全提醒，需要注意分送這個程序，因為此時還未導入估價機制，計算最後分配比例，地主和住戶對事業計畫的內容要仔細看清楚，包括建築規畫設計、建築設備等級與未來選屋是否貼近，避免之後選屋沒有適合坪數或繳納過高的差額價金。如果沒有事先了解清楚，若有異議就要變更事業計畫，程序上就要再重來一次。
重點3》權變階段並不用簽訂同意書。在實務操作上，不少地主會認為，事業計畫被實施者要求簽署同意書，接下來權利變換階段，「我沒有簽這份同意書，應該走不下去」，其實並不然。再來，也有地主認為，「我沒有簽署事業計畫同意書，因此選屋，根本就不用理會！」
這是地主必須釐清的錯誤觀念，沒有出具事業計畫同意書的所有權人，仍要參與權利變換計畫的分配。主要根據「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定：「實施權利變換後，應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。」
換句話說，選屋規則在事業計畫中已經規範清楚，而擬具事業計畫送件已達同意門檻，也經過政府審查核定，因此擬具權利變換並無須再徵求地主同意書，僅有權利換變意願調查表，而選屋原則也就此定下來。
房屋怎麼選配？ 事業計畫要看清楚
在選屋原則方面，住戶必須留意實施者如何敘明選配方式，包括選配更新後房地優先順序、選配單元差額價金、未達最小分配面積單元者的處理方式。一般進入實際選屋時常出現以下狀況：
1. 地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值。實務上，實施者常在事業計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10％，如果超過10%必須經過實施者同意，而且房價部分是依實施者對未來房價認定，而不是根據權變所估算價值。
2. 重複選屋優先順序的問題。如果地主超選原應分配價值，與其他未超過的住戶重複選屋，則是未超選的地主有優先權，而多人選配同一單元或車位時，會先由實施者協商交換，如果協調不成則以公開抽籤來決定。
3. 建商通知選配，但地主拒絕出面，建商有權依法代地主抽籤。像這樣情形，就變成是抽人家剩下的，如果抽到小房子或格局不好的房子，於法沒有翻盤機會，只能私下協商，但實施者也有權不同意。
值得注意的是，選屋原則基本上不得限縮選屋範圍，如果同一更新單元同時採取「權利變換」及「協議合建」方式，在選屋時，並不會因為和建商私下協議就保障優先權，仍然要回歸到權利變換依法規定30日內選屋規則。
成本與分配完全攤開 有異議皆可提出
權利變換的核心概念，是將地主「更新前的權利」變換到「更新後的權利」，「簡單來說，權利變換就是收入減掉成本得到一塊蛋糕，然後一刀切下去，一塊是地主，一塊是建商， 估價師再從地主那一塊蛋糕計算每位住戶及地主所占的權值比例。」
而更新前後價值認定，依法會評選出三家估價師估算，而估價師選定是由實施者與全體土地所有權人共同指定，當無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家自政府公開的估價者建議名單中公開抽籤選任。
透過權利變換這套法定程序，等同把更新的成本與利潤攤在陽光底下，如果住戶或地主對分配值有意見，可在都更程序中公聽會時提出，或是以書面形式向主管機關詢問，假設權利變換計畫書已核定，最後提出異議的時間點在計畫書核定發布實施後2個月內，可向各級主管機關提出「審議核復」，如果仍對審議核復結果不服，只得依法提請行政救濟。
除此之外，面對基地或產權結構特殊，不一定要完全走權變，反而協議合建會走得比較順利，依《都市更新條例》第44條規定，只要80%以上同意，即可採取部分協議合建、部分權利變換，不願參與協議合建的所有權人，可以權利變換方式參與。
最後，林育全也以多年都更經驗提醒，一件都更案要促成並不容易，如果個人一直汲汲於計算小利，等於就是損失最大的利益，導致案子成不了，所以他也鼓勵只要在都更程序中有任何意見就提出陳情，起碼把問題丟出來，讓第三方審議協商，把問題解決，才能讓都市更新走得更快。
一般來說，都市更新有兩種方式：一是傳統協議合建，必須取得全體所有權人的同意，更新後的房地分配，由建商私下協議，屬於私權約定，並不用透過市府審議。二是權利變換，在無法取得全體所有權人同意之下，透過權利變換的多數決機制，並導入估價計算更新前後的房地權利價值並進行分配。
打破自以為是 細節藏在魔鬼裡
權利變換是《都市更新條例》重要的核心，而採行權利變換該注意哪些重點？常見爭議又該如何避免？相信不少住戶一知半解，冠霖都市更新事業創辦人、現任台北市都市更新整合發展協會理事長林育全，就多年都更經驗，從程序面、實務操作及常見爭議整理出3重點：
點1》先了解事業和權利變換計畫 。在了解權利變換之前，首先要掌握都更程序中的「事業計畫書」和「權利變換計畫書」分別是什麼？這兩份計畫書分別載明重建各個階段重要事項，攸關地主和住戶的權益。簡單來說，「事業計畫書」主要規範更新地區或更新單元，衍生出建築設計、計算容積獎勵，進一步產生財務計畫和選屋原則，並估算興建成本和評估效益。
當建築設計被事業計畫核定後，「權利變換計畫書」的內容是依此建築量體，由不動產估價師評估更新前後價值，扣除共同負擔後，載明所有權人的土地權利價值比例分配為何，以及更新後的房地價值及權利金。
重點2》事業和權利變換計畫分送或併送差異。 從都更程序上來說，這兩份計畫書，實施者會視地主的意願度跟整合程度，來決定事業計畫和權利變換計畫是併送或是分送。林育全提醒，需要注意分送這個程序，因為此時還未導入估價機制，計算最後分配比例，地主和住戶對事業計畫的內容要仔細看清楚，包括建築規畫設計、建築設備等級與未來選屋是否貼近，避免之後選屋沒有適合坪數或繳納過高的差額價金。如果沒有事先了解清楚，若有異議就要變更事業計畫，程序上就要再重來一次。
重點3》權變階段並不用簽訂同意書。在實務操作上，不少地主會認為，事業計畫被實施者要求簽署同意書，接下來權利變換階段，「我沒有簽這份同意書，應該走不下去」，其實並不然。再來，也有地主認為，「我沒有簽署事業計畫同意書，因此選屋，根本就不用理會！」
這是地主必須釐清的錯誤觀念，沒有出具事業計畫同意書的所有權人，仍要參與權利變換計畫的分配。主要根據「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定：「實施權利變換後，應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。」
換句話說，選屋規則在事業計畫中已經規範清楚，而擬具事業計畫送件已達同意門檻，也經過政府審查核定，因此擬具權利變換並無須再徵求地主同意書，僅有權利換變意願調查表，而選屋原則也就此定下來。
房屋怎麼選配？ 事業計畫要看清楚
在選屋原則方面，住戶必須留意實施者如何敘明選配方式，包括選配更新後房地優先順序、選配單元差額價金、未達最小分配面積單元者的處理方式。一般進入實際選屋時常出現以下狀況：
1. 地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值。實務上，實施者常在事業計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10％，如果超過10%必須經過實施者同意，而且房價部分是依實施者對未來房價認定，而不是根據權變所估算價值。
2. 重複選屋優先順序的問題。如果地主超選原應分配價值，與其他未超過的住戶重複選屋，則是未超選的地主有優先權，而多人選配同一單元或車位時，會先由實施者協商交換，如果協調不成則以公開抽籤來決定。
3. 建商通知選配，但地主拒絕出面，建商有權依法代地主抽籤。像這樣情形，就變成是抽人家剩下的，如果抽到小房子或格局不好的房子，於法沒有翻盤機會，只能私下協商，但實施者也有權不同意。
值得注意的是，選屋原則基本上不得限縮選屋範圍，如果同一更新單元同時採取「權利變換」及「協議合建」方式，在選屋時，並不會因為和建商私下協議就保障優先權，仍然要回歸到權利變換依法規定30日內選屋規則。
成本與分配完全攤開 有異議皆可提出
權利變換的核心概念，是將地主「更新前的權利」變換到「更新後的權利」，「簡單來說，權利變換就是收入減掉成本得到一塊蛋糕，然後一刀切下去，一塊是地主，一塊是建商， 估價師再從地主那一塊蛋糕計算每位住戶及地主所占的權值比例。」
而更新前後價值認定，依法會評選出三家估價師估算，而估價師選定是由實施者與全體土地所有權人共同指定，當無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家自政府公開的估價者建議名單中公開抽籤選任。
透過權利變換這套法定程序，等同把更新的成本與利潤攤在陽光底下，如果住戶或地主對分配值有意見，可在都更程序中公聽會時提出，或是以書面形式向主管機關詢問，假設權利變換計畫書已核定，最後提出異議的時間點在計畫書核定發布實施後2個月內，可向各級主管機關提出「審議核復」，如果仍對審議核復結果不服，只得依法提請行政救濟。
除此之外，面對基地或產權結構特殊，不一定要完全走權變，反而協議合建會走得比較順利，依《都市更新條例》第44條規定，只要80%以上同意，即可採取部分協議合建、部分權利變換，不願參與協議合建的所有權人，可以權利變換方式參與。
最後，林育全也以多年都更經驗提醒，一件都更案要促成並不容易，如果個人一直汲汲於計算小利，等於就是損失最大的利益，導致案子成不了，所以他也鼓勵只要在都更程序中有任何意見就提出陳情，起碼把問題丟出來，讓第三方審議協商，把問題解決，才能讓都市更新走得更快。
