參與都更重建 簽約前先看懂這6份文件
老屋改建一直是台灣這幾年的重要議題， 然而，透過將在2027年落日的《都市 危險及老舊建築物加速重建條例》，即《危老條例》重建只能算是實驗場域，為避免基地過小、未來都市景觀支離破碎，大面積的都市更 新仍不可或缺，尤其2019年《都市更新條例》 修法，明確的審議與爭議處理機制上路，透過 《都市更新條例》改建的個案將有機會愈來愈常見。
但對於一般民眾來說，一輩子可能只買過 1間、2間房子，更不用說是否有碰過都更，所以多數人都不諳流程。但在都更過程中，民眾勢必會碰到簽名畫押的關鍵時刻，有一些必要的文件需要屋主確認。到底會有哪些文件？這些文件代表什麼意義？在簽字前，又該注意什麼細節呢？
財團法人臺北市都市更新推動中心資深規畫師劉鴻濃表示，都更過程大致可以分為4階 段，包含劃定更新單元、事業概要、事業計畫 和權利變換計畫。在整個過程中，住戶會依序遇到以下6份文件，以下分別剖析：
文件1》申請人自行劃定更新單元同意書
要辦理都市更新，第一件事便是確認土地 範圍。若是在市政府已公告的「優先更新地 區」可以省略劃定程序，直接跳到下一個階段，但若是由住戶自行發起的都市更新，此時，便要先劃定更新單元。
原則上，發起人只要住戶一人就可以申請，不過不論背後是否有建商或其他實施者在 推動，為取得更多住戶認同，都會以該發起人 的名義，要求更新單元內的土地或建物所有權 人簽署「申請人自行劃定更新單元同意書」。 但事實上，就算只有一個人自己申請，也符合 法律規定的要件。 這份文件旨在向行政機關表達「同意將我 的土地、建物納入更新單元裡面」，因此「簽 100份也沒有影響！」劉鴻濃強調，因為這份 文件不代表「同意參與」，僅作為初步確認同 意納入更新單元的意願。
文件2》自行組織更新團體同意書
確認土地範圍後，下一個是確認「人的 範圍」，也就是確認「誰要來推動或執行都 市更新的相關事宜」，在法律上稱之為「實 施者」。從台灣歷年來的都更案例中可以發現，並不是每一個個案都會籌組更新會，實務上，若由建商發起的都市更新案，較少籌組更新會；若為住戶自行發起者，則多會籌 組。 欲籌組者，才會遇到需簽署「自行組織更新團體同意書」的狀況，這份文件主要在表達 「我的土地及建物願意與其他人一起從事都市更新的工作」，不過該文件的重要性同樣較低，只是表達意願，不代表「同意參與」。
文件3》事業概要同意書
接著是事業概要的階段。隨著都市更新的 進程推進，發起人需要取得更新單元內土地 或建物所有權人的「事業概要同意書」。不 過，劉鴻濃表示，由於事業概要在整個流程 中，只是「簡要說明計畫」的概念，因此很多個案都會直接跳過這個階段，直接進入事業計畫，若跳過此階段，則住戶不會碰到這份 同意書。 但有時為了凝聚向心力，事業概要還是不得不執行，透過取得更新單元範圍內土地及合 法建築物所有權人均超過2分之1、及土地總面 積及合法建築物總樓地板面積均超過2分之1的 同意書，便能將事業概要的計畫書送審。 若住戶簽署事業概要同意書，只是進一步表達意願，同時向行政機關知會該案將會以重 建或整建維護的方式進行，不過就算事業概要 核准，也沒有嚴格的拘束力，「所以這份同意 書也是簽100份都沒有影響！」劉鴻濃說。
文件4》都市更新事業計畫同意書
同樣是同意書，「都市更新事業計畫同意 書」的重要性就不容小覷，因為它是同意都更 計畫最重要的意思表達，這時也是同意比率的 決戰時刻。以自行劃定更新單元的案件來說， 其同意比率應超過更新單元範圍內土地及合法 建築物所有權人、總面積的5分之4，超過該比 率才能送審事業計畫，所以在這個階段，大多 數的住戶都會碰到實施者要求簽署該同意書的 情形。
在都市更新事業計畫同意書上，除了表明 實施方式外，「還會進一步表達同意誰來做？實施者是誰？同意內容為何？譬如可以接受的 分配比率等等，載明更詳細的都市更新計畫內容。」劉鴻濃說明。
住戶簽了這份同意書，等於表達「同意這份計畫書」，因此不像前面幾份文件可以重複簽署，若簽了多份事業計畫同意書，在日後釐清契約關係時，恐將衍生民事責任上的問題。 不過為了保障所有權人，法規上也賦予所有權 人反悔的權利，只要在公開展覽期滿前向實施者提出撤銷同意，並知會主管機關，即可無條件撤銷這份同意書。
文件5》都市更新權利變換意願調查表
下一個住戶會碰到的文件為「都市更新權 利變換意願調查表」，也就是調查所有權人對於權利變換的意願為何，願意或不願意參與權 利變換。如果願意，即同意參與更新後的土地 與房屋分配計畫；如果不願意，則領取權利變 換計畫書上載明的補償金。實務上，由於所有權人已經同意參加該都 市更新案，也表示同意與實施者間的分配比率，所以這份調查表只是在向行政機關表達 「想如何拿回應有的權利」，較少有糾紛發生。
文件6》更新後分配位置申請書
在權利變換計畫中，所有權人還會碰到 「更新後分配位置申請書」，旨在表達「我選 的房屋、車位位置在哪？」與都市更新權利變 換意願調查表一樣，由於都已選擇參加都市更 新，所以這份文件只是作業流程之一。 此外，劉鴻濃補充，若有多人選擇同一戶 或同一個車位，則會以公開抽籤的方式決定結 果，不會受所有權人簽署文件的先後順序影 響。 在簽署都市更新相關文件時，劉鴻濃提醒，不完整，絕對不要簽！如果文件上面有空白處，應要求實施者補上內容才可簽名畫押。過去最常出現的糾紛是實施者一欄空白，所有權人仍簽名，最後卻不是原先設想的建商來主導該案。因此，不論什麼文件，簽名蓋章前應仔細審視所有欄位，避免日後權益受損。
但對於一般民眾來說，一輩子可能只買過 1間、2間房子，更不用說是否有碰過都更，所以多數人都不諳流程。但在都更過程中，民眾勢必會碰到簽名畫押的關鍵時刻，有一些必要的文件需要屋主確認。到底會有哪些文件？這些文件代表什麼意義？在簽字前，又該注意什麼細節呢？
財團法人臺北市都市更新推動中心資深規畫師劉鴻濃表示，都更過程大致可以分為4階 段，包含劃定更新單元、事業概要、事業計畫 和權利變換計畫。在整個過程中，住戶會依序遇到以下6份文件，以下分別剖析：
文件1》申請人自行劃定更新單元同意書
要辦理都市更新，第一件事便是確認土地 範圍。若是在市政府已公告的「優先更新地 區」可以省略劃定程序，直接跳到下一個階段，但若是由住戶自行發起的都市更新，此時，便要先劃定更新單元。
原則上，發起人只要住戶一人就可以申請，不過不論背後是否有建商或其他實施者在 推動，為取得更多住戶認同，都會以該發起人 的名義，要求更新單元內的土地或建物所有權 人簽署「申請人自行劃定更新單元同意書」。 但事實上，就算只有一個人自己申請，也符合 法律規定的要件。 這份文件旨在向行政機關表達「同意將我 的土地、建物納入更新單元裡面」，因此「簽 100份也沒有影響！」劉鴻濃強調，因為這份 文件不代表「同意參與」，僅作為初步確認同 意納入更新單元的意願。
文件2》自行組織更新團體同意書
確認土地範圍後，下一個是確認「人的 範圍」，也就是確認「誰要來推動或執行都 市更新的相關事宜」，在法律上稱之為「實 施者」。從台灣歷年來的都更案例中可以發現，並不是每一個個案都會籌組更新會，實務上，若由建商發起的都市更新案，較少籌組更新會；若為住戶自行發起者，則多會籌 組。 欲籌組者，才會遇到需簽署「自行組織更新團體同意書」的狀況，這份文件主要在表達 「我的土地及建物願意與其他人一起從事都市更新的工作」，不過該文件的重要性同樣較低，只是表達意願，不代表「同意參與」。
文件3》事業概要同意書
接著是事業概要的階段。隨著都市更新的 進程推進，發起人需要取得更新單元內土地 或建物所有權人的「事業概要同意書」。不 過，劉鴻濃表示，由於事業概要在整個流程 中，只是「簡要說明計畫」的概念，因此很多個案都會直接跳過這個階段，直接進入事業計畫，若跳過此階段，則住戶不會碰到這份 同意書。 但有時為了凝聚向心力，事業概要還是不得不執行，透過取得更新單元範圍內土地及合 法建築物所有權人均超過2分之1、及土地總面 積及合法建築物總樓地板面積均超過2分之1的 同意書，便能將事業概要的計畫書送審。 若住戶簽署事業概要同意書，只是進一步表達意願，同時向行政機關知會該案將會以重 建或整建維護的方式進行，不過就算事業概要 核准，也沒有嚴格的拘束力，「所以這份同意 書也是簽100份都沒有影響！」劉鴻濃說。
文件4》都市更新事業計畫同意書
同樣是同意書，「都市更新事業計畫同意 書」的重要性就不容小覷，因為它是同意都更 計畫最重要的意思表達，這時也是同意比率的 決戰時刻。以自行劃定更新單元的案件來說， 其同意比率應超過更新單元範圍內土地及合法 建築物所有權人、總面積的5分之4，超過該比 率才能送審事業計畫，所以在這個階段，大多 數的住戶都會碰到實施者要求簽署該同意書的 情形。
在都市更新事業計畫同意書上，除了表明 實施方式外，「還會進一步表達同意誰來做？實施者是誰？同意內容為何？譬如可以接受的 分配比率等等，載明更詳細的都市更新計畫內容。」劉鴻濃說明。
住戶簽了這份同意書，等於表達「同意這份計畫書」，因此不像前面幾份文件可以重複簽署，若簽了多份事業計畫同意書，在日後釐清契約關係時，恐將衍生民事責任上的問題。 不過為了保障所有權人，法規上也賦予所有權 人反悔的權利，只要在公開展覽期滿前向實施者提出撤銷同意，並知會主管機關，即可無條件撤銷這份同意書。
文件5》都市更新權利變換意願調查表
下一個住戶會碰到的文件為「都市更新權 利變換意願調查表」，也就是調查所有權人對於權利變換的意願為何，願意或不願意參與權 利變換。如果願意，即同意參與更新後的土地 與房屋分配計畫；如果不願意，則領取權利變 換計畫書上載明的補償金。實務上，由於所有權人已經同意參加該都 市更新案，也表示同意與實施者間的分配比率，所以這份調查表只是在向行政機關表達 「想如何拿回應有的權利」，較少有糾紛發生。
文件6》更新後分配位置申請書
在權利變換計畫中，所有權人還會碰到 「更新後分配位置申請書」，旨在表達「我選 的房屋、車位位置在哪？」與都市更新權利變 換意願調查表一樣，由於都已選擇參加都市更 新，所以這份文件只是作業流程之一。 此外，劉鴻濃補充，若有多人選擇同一戶 或同一個車位，則會以公開抽籤的方式決定結 果，不會受所有權人簽署文件的先後順序影 響。 在簽署都市更新相關文件時，劉鴻濃提醒，不完整，絕對不要簽！如果文件上面有空白處，應要求實施者補上內容才可簽名畫押。過去最常出現的糾紛是實施者一欄空白，所有權人仍簽名，最後卻不是原先設想的建商來主導該案。因此，不論什麼文件，簽名蓋章前應仔細審視所有欄位，避免日後權益受損。
