建商化身長照推手 都更結合高齡住宅碰出新商機
台灣樂齡建築協會發展協會秘書長、合勤健康事業董事長李柏憲熱衷投入高齡 人口住宅議題，推展共生宅品牌。
再3年，台灣即將進入「超高齡社會」，意謂著全台人口有近20%是65歲高齡人口，對比現今為了解決老屋問題，都更危老推動大有進展，然而面對未來高齡族群長期需要照護的需求又該如何因應？如果從都更角度，一開始規畫結合銀髮住宅照護需求，是否是一種可能性，進而為產業注入活水帶動商機。
位於新莊台北醫院的正對面，一塊基地正在重建，二年後將成為一棟台北保健館。不同位於偏遠郊區的長照機構，在這熱鬧市區的一棟建物，吸引上市櫃公司生醫集團的目光，有意承租此地，導入住宿型長照服務；建案同時也將規畫設置銀髮膳食中央廚房、高齡輔具零組裝以及無障礙展示空間。如此導入長照產業營運，就有大型壽險機構看中長照產業的穩定性，計畫買下產權長期收租。
創建營運模式 串連都更、老宅及高齡人口
「這是一開始以長照角度規畫的一個建案。」台灣樂齡建築協會發展協會秘書長、合勤健康事業董事長李柏憲從開發商角色切入長照產業。當初這一個案子算是一件都更案，4年前地主同意都更，由於位於工業區，後來循廠辦立體化辦理重建，期間受疫情影響，今年3月才拿到建照開始動工。
李柏憲思索如何讓都更、老宅、高齡人口鏈結。他認為，建案結合長照產業是可以發展出的新商業模式。由建商依照長照需求興建房子，在出售房子給買方的同時，也帶入第三方長照相關業者承租營運，增加買方持有的誘因；若是都更有地主分回，則由建商包租代管，無論是要扶植長照產業、吸引資金挹注或是營建投入開發可說是三贏局面。
看準高齡人口成長趨勢，李柏憲指出，營建業切入銀髮住宅、長照產業具有幾項優勢，包括空間規畫和動線安排、熟悉土建融申請及財務規畫，有別於傳統長照機構，能打造適合全齡居住的建築空間，跳脫長照只是提供長照住宿的既定印象。建築規畫是依據對象不同照護方式，衍生蓋出什麼樣房子。他投入研究長照議題，高齡人口居住安養需求端看身體健康與經濟狀況二個條件，從健康、亞健康到失能，再視經濟條件決定未來老後是否移居，而高齡居住環境就從這些對象規畫。
發展共生宅照護服務 輸出管理也是種選項
5年前，他說服公司股東支持轉型，透過參訪歐美、日本國家做法，愈加明確未來要走的方向，轉而投入烏日健康共生宅的經營，其間產業界多來觀摩參訪，多年下來也打響共生宅品牌，累積經營服務的經驗。
目前合勤健康事業就有多件高齡住宅案子在規畫，像是基隆暖暖一處港務局宿舍，可透都更整建維護方式保有原始建築群風貌，8千坪基地計畫分期開發，不只是設置長住型照護機構、與當地醫療系統連結，也計畫導入外部生活機能，發展出共生型文創商圈，吸引老中青世代進駐；而近來不少大學受少子化影響，某科技大學有意將閒置校地活化，便找來李柏憲規畫成高齡住宅，結合高齡學堂、俱樂部的概念。
李柏憲認為，隨著公部門對高齡照護的重視，未來公辦都更案結合高齡共生宅，將是一塊商機。建商負責蓋房子，而共生宅團隊具有行銷、照護管理、物業管理、餐飲、旅宿等系統，可以導入管理和營運，就如同物業管理一般，「未來也不排拆與其他建商合作。」
相較於建商蓋房子買賣，投入高齡住宅營運管理，獲利或許不夠亮眼，不過，未來5至10年這市場會不會改變？李柏憲肯定的說，「會！從歐美經驗來看，只是時間的問題。 」再者，日本7、8年前，因應住宅老舊及老人獨居問題，編列補助鼓勵民間興建高齡住宅，而複合式高齡住宅概念就是從日本沿襲過來的。
即便投入高齡住宅營運，短時間投入資金回本速度慢，「但烏日共生宅截至6月以前，已達到損益兩平，營收貢獻7成5來自於旅館住宿，」李柏憲以「母雞帶小雞」營運模式，帶動其他事業成長，這也是他投入高齡住宅經營之道。
興建無障礙通用住宅 瞄準老中青世代
目前合勤健康事業除了烏日共生宅，在桃園、苗栗、金門、樹林都有案子，而合勤建設興建房子會以無障礙、通用住宅為主，而所謂「通用住宅」，李柏憲強調，無論是首購、換屋、樂齡都可以住進來，同時會外掛共生宅服務內容，像是導入AI偵測呼吸、血壓、心跳，搭配搭配外圍醫療資源體系，形成一個小型生態圈。
對於目前高齡住宅市場，市面上有很多產品類型，考驗著市場接受度，但李柏憲認為，如同過去國、高中學生升學剛發展多元模式，歷經一段探索和磨合期，但隨著時間現在愈來愈清楚，相信老後移居高齡住宅的形態也處於摸索期，隨著一代一代資訊接收度廣泛，預料社會對老後移居接納度會愈來愈高。
｜Profile｜
李柏憲
現職：合勤健康事業總經理、合勤建設總經理、社團法人台灣樂齡建築發展協會秘書長
學歷：文化大學建築與都市計劃研究所畢業
經歷：歷任建設公司主管，2014年創業成立合勤建設，完成12個推案，2017年投入高齡住宅產業，烏日共生宅為其代表案。
