解鎖老屋重建難題》力拱地主當建商 新板特區精華角地憑2張紙成功都更
位於新北市政府正對面的「勝輝一邸」，執行董事何易蒼一開始從全案管理切入，最後參與重建。(攝/陳俊松)
雙北市精華區素地難求，讓都市更新成為提升都市容貌，改善居住生活空間最好的方式。但都市更新的推動往往曠日廢時，甚至時常聽聞住戶跟建商採取「合建」時，由於各戶原先產權條件不一，導致住戶和建商簽約合建的私人契約條件不一，住戶間經常互相比較，讓建商和各住戶間溝通起來難上加難，最後經常不了了之。
然而，近期新板特區、新北市政府正對面，出現了一坪開價130萬元創新高價格的「勝輝一邸」建案，就是由建商與地主合作成功的都更案，成功跳脫整合僵局！
精華地整合不易
頻吃一樓地主閉門羹
「勝輝一邸」基地位於新北市政府正對面，擁有板橋區中山路一段的燙金門牌，基地坪數約為493坪，知名餐廳「六必居」潮州砂鍋粥的原址就位於此處，原先街廓內是一群屋齡40到60年的老舊建築物。1990年代此處就因為新板特區都市計劃，已被劃入都更區域，10多年間也陸續經由新北市政府徵選建商協助整合，但並未成功。
直到2010年，事情才有了變化。勝輝建設執行董事何易蒼回憶，大概經歷前後2家建商整合之後，地主們主動來找勝輝建設談都市更新。
但因為有前車之鑑，何易蒼不敢大意，雖然基地地點好，勝輝建設也企圖發揮在地建商專業能力，推出都市更新代表作，但前期的整合溝通，可花了不少時間跟精力。
何易蒼回憶，由於原有房屋有7間店面，當時有的地主拒絕所有溝通，不管怎麼拜訪、企圖分析都更的優缺點給對方聽，都只能吃閉門羹。一直等到地主找了自己認識的、有土地開發專業的朋友來討論溝通，透過朋友的說明，才讓地主願意相信都更計畫，最終點頭同意。
此外，因為基地位於新板特區，為了市容景觀，新建築需設置空橋設施，提供市民行走空間，導致彼此的協調溝通又著實膠著了一陣子。
反市場操作突破心防
讓地主自己當建商、跑流程
然而，這塊基地能夠成功整合，不在於勝輝談合建如何分屋，而是何易蒼一開始選擇採用委建全案管理的方式進行。「從過去談傳統合建經驗，通常住戶的第一句話，都是問要分多少？」這中間過程要互相角力，地主最在意談到條件不能比人家差，「既然地主怕房屋被建商分走，那建商負責統籌管理，收取費用就好。」勝輝建設在板橋、中永和在地經營近30年，過去在都市更新領域上，以傳統合建方式為主，但從中也發現談合建的問題點。
何易蒼發現，都市更新困難的地方是在前期要整合地主及住戶意願，若是地主自建，更困難的是要說服由地主和住戶自掏腰包，進行都市更新前期的建築物設計、行政費用等。
「如果都沒有人願意先出錢進行前置作業，那都市更新就推動不了！」何易蒼認為，應該突破過去習慣，以代理實施者的角度切入，不再和地主們一戶一戶簽合建契約，採行都市更新法規的「權利變換」進行都更，先提供「實在的支持」，提高地主們加入都市更新的意願，同時透過「權利變換」，在市府審議制度下，把建物計畫、分配狀況都公開透明，增加地主的信任度。
在這過程中，何易蒼說，地主自己就是建商，可以親自參與每場大大小小會議，只要有疑問在公聽會現場解決，也可以知道容積獎勵是如何與市府爭取、回饋金如何計算、管理費用是如何提列等等。公司也設有專線，只要地主對都更有疑惑，都能有專人負責解決疑惑。
也因為如此，勝輝建設與地主建立起良好的互動、互信關係，地主也更清楚什麼是都市更新。因此到最後，地主反過來要拉勝輝建設一起合建。何易蒼自信地說，地主和勝輝就簽了2張同意書，完全沒有任何私約，因此勝輝也成了這一案共同分配的參與者。
切入全案管理
訴求代墊出資 搶占一席之地
何易蒼認為，都市更新從全案管理角度切入，由建商公司先負擔前期的費用，能加速讓都更進行，這會是非常好的解決方式！他分析，勝輝建設擁有營造廠跟工務團隊，且有都市更新合建及權利變換的經驗，深耕板橋、中永和地區的建案，相比其他顧問公司，更能協助都更案從前期整合，到最後的完工銷售，提供一條龍式的服務。就算住戶們最後不選擇勝輝建設建造房屋，勝輝建設只擔任都更管理者，也沒有問題。
對於目前雙北市積極進行危老重建都更，何易蒼建議，在板橋、土城等區域，如果有更多獎勵，相信能吸引更多建設公司投入；另外也建議，持續透過住都中心，推廣都市更新法規知識，讓地主、住戶們能更加了解都更法規、流程、容積獎勵、權利變換等事項，強化地主、住戶對都市更新的信任，相信能讓日後 都更案件減少更多的溝通成本，期待各方資源的投入與理解，將能為未來都市更新帶來更佳的市容變化。
以勝輝建設而言，他認為，雙北市的基地如果符合都市更新條件，外加住宅區基地約 500坪以上、或是商業區基地約300坪以上，再由住戶先帶頭整合意願，能先行達到約7到8成的住戶同意都更，勝輝建設可以協助擔任都市更新「權利變換」的代理實施者，初期的前置費用，亦可以交由勝輝建設預先墊付，以加速推動都市更新進行。
「勝輝一邸」是勝輝建設開創都更整合新模式的代表作，預計明年初動工，2028年左右取得使用執照，將完成19樓約30戶、6間店面的建物，一戶約101坪，公設比為36%，並設有空橋，讓市民皆可透過空橋，行走於新板特區之間，目前約銷售50%。同時，手上還握有新生北路、水源路等多件危老案，日後也將跳脫過去建商習慣的角色，改以「代理實施者」的角度切入都更，準備在都更危老市場發光發熱。
