重建大哉問》如何聰明和建商談合建？必練簽約4大基本功
根據內政部資訊顯示，全台屋齡在50年以上的老宅，數量已突破百萬戶，屋齡30年以上，全台比例也逾5成，六都中又以台北市房子最老。近年各縣市政府都力推老屋重建，成績也相當亮眼，就以上路超過6年的危老條例來說，今年下半年有望突破3000件。
不過，在全台老屋加速重建的同時，也因為對於相關契約的不熟悉，部分案件也引起爭議，讓原本更新重建的美事平添變數。事實上，多數人一生中都未曾有關重建自宅的經驗，當面臨開發商或中人、里長等對象上門談合建時，包括前期的同意書、合約書簽署，都確實易因缺乏相關知識與經驗，而踩到陷阱，簽下不利於自身權益的條約，實務上，合建契約究竟該怎麼簽才能確保權利與義務呢？
合約基本功 關於分配3件事
首先，必須先搞清楚一件事，合建方式分成3種，分別是一般合建、危老重建、都市更新，薪傳不動產智庫執行長何世昌指出，以現在的市場成本等各項因素來說，一般合建對於開發商來說利潤相對低，所以通常會走危老重建、都市更新兩種模式。
擅長處理都更危老案件糾紛，同時長年研究相關合約陷阱的律師蔡志揚指出，合建契約裡，最關鍵且重要的便是地主與開發商如何「分配」一事，而分配又可分成分配比例、分配價值、找補依據三個面向來討論。
魔鬼藏在容積獎勵裡 合約分配比例要載明
第一個，便是地主與開發商間的「分配比例」，蔡志揚說明，一般會在合約上載明雙方的分配比例，譬如常見的六四分（地主六、建商四）、五五分（地主五、建商五），這是最基本要載明的項目，但千萬別以為分配比例談好就沒事，蔡志揚提醒，在分配比例談妥後，地主必須釐清，分配內容有沒有包含開發案後來增加的容積獎勵。
舉例來說，若是因危老而產生的容積獎勵，理當依照合約分配比例分給地主，但實務上就發生建商原先和地主談合建，卻自行去申請成為危老案，因此獲得的容積獎勵卻未分給地主，後地主憤而對建商提告詐欺一事。如知名房仲陳泰源與大家地產的訴訟就是源於此。
除了危老容積獎勵，是地主應該分配的項目之外，蔡志揚表示，一般最常見的容積相關陷阱，便是綠建築容積獎勵，有些開發商會主張，是因為他們額外多出了費用施作取得相關證書，才爭取到該獎勵，地主沒有出資，理應被排除在外，不得分配相關綠建築容積獎勵。
容移稀釋土地持分 地主有權分配
不過，蔡志揚指出，雖然確實是開發商出資，但也是在地主出地的前提下才擁有，相較於取得的容積獎勵，建商的成本相較來說也相對低廉，地主理應可以參與分配。
「關於綠建築容積獎勵，假設地主與開發商談定的分配比例是地主六、開發商四，在綠建築容積獎勵上，因為建商有額外出錢施作綠建築相關設施，其實就這塊容積，分配比例可以採取地主五十五、開發商四十五，甚或雙方五五分，地主少分一點也算是合理的做法。」蔡志揚說明。
此外，容積移轉也是一個在合約簽屬上須注意的項目，所謂的容積移轉，便是建商出了不少的金額，在其他地方購買容積，轉移到本開發案上，讓開發案可以蓋出更多的面積。蔡志揚指出，雖然容積移轉是建商出了相當多的金額，但地主還是有權參與分配，原因就在於「容積是土地長不出來的，也就是說，當建商購買了容積移轉到開發案，增加可銷售面積的同時，也會稀釋到一些地主的土地持分。」因此，蔡志揚指出，在移轉而來的容積上，地主應分的比例較合理為10至20％。
而相當重要的是，一般地主都很喜歡在分配比例上談定固定坪數，認為這樣才相對安心，「問題是當容積增加等各種因素下，房子可能可以蓋出更多坪數，若是合約上簽署固定坪數，等於多蓋的面積都歸建商所有，因此建議不要採固定坪數來談分配比例。」蔡志揚強調。
要1樓店面給8樓住宅？ 分配價值計算很重要
第二個重要的，便是分配價值如何計算，蔡志揚指出，假設地主分配到30坪，但10樓跟3樓的價值就大不相同，「有高達8成的合約都沒寫清楚價值分配如何計算，有些甚至只寫水平分配，譬如一樓分回一樓，這些很容易引發爭議。」
他建議，應採用價值換算概念，實際的做法是，假設地主可分回30坪，而一棟大樓裡，2到10樓是地主可分配的樓層，就應該用均價去換算出30坪的價值，地主再去選屋，「一般均價會落在5、6樓，如果地主選10樓，就應該自掏腰包補差額，若是選3樓，開發商就退回地主一些錢。」
第三個重點，則是找補的依據。就以分配價值換算來說，若開發商及地主需要有找補金額時，應該依照哪個價格表作為依據？蔡志揚表示，一般建商會提供公開銷售價或政府核定價格，他建議找補金額，最好的做法是採取選屋時的價格表為依據，讓雙方可以在地主選好屋的當下，就能立即計算知道找補所需金額，是最沒爭議的做法。
萬年合約退場得賠錢 考量退場機制合理度
除了上述與找補有關的內容，是最常見合約陷阱之外，何世昌指出，合約裡也要載明有無有利於開發商，卻對地主完全不利的霸王條款，「一般最常遇到的，舉例來說竟然合約上寫明，地主只要簽下同意書後就不能退出，否則得賠償建商違約金；或是建商因整合失敗等各種原因，可以無條件將開發案轉售給其他人，但誰會知道下一手建商的品質呢？」他表示，上述這些都是對於地主完全不利的條款，在簽署合約時也得特別注意避免。
蔡志揚也提及關於退場機制的相同陷阱，「絕對要避免簽下萬年合約，例如合約上雖然有載明退場條件，但卻非常嚴苛又難以檢驗，譬如在某個時間點，開發商若沒跟8成地主簽約，就可以退場，但實務上或許可以跟相關單位查證，但也很容易有爭議。」他建議，地主在簽署合建條約時，就得設想未來有一天可能得需要退場，相關條件是否合理簡易執行。
除此之外，何世昌也提醒，分回的坪數是室內實坪還是權狀坪數，有沒有包含車位；租屋補助的對象以及起訖時間、為期多久，都是一些在合約簽署上要注意的小細節，就以租屋補助來說，一年時間就可以差到數十萬元，不可不慎。最後，他強調，地主千萬別省小錢花大錢，「一間上千萬，甚至上億元的房子，地主在簽署合約前，強烈建議還是花幾萬元，找有相關經驗的律師把關，才能避免簽下對自己不利的合約書。」
延伸閱讀
重建大哉問》都更要出資？一坪能換回一坪？ 老屋重建必問7大關鍵題
重建大哉問》拆解分配公式！看懂能不能「一坪換一坪」
重建大哉問》房屋交給誰來更新？這3種實施者你應該認識
重建大哉問》重建同意書該怎麼簽？ 這4個重點應該要注意
不過，在全台老屋加速重建的同時，也因為對於相關契約的不熟悉，部分案件也引起爭議，讓原本更新重建的美事平添變數。事實上，多數人一生中都未曾有關重建自宅的經驗，當面臨開發商或中人、里長等對象上門談合建時，包括前期的同意書、合約書簽署，都確實易因缺乏相關知識與經驗，而踩到陷阱，簽下不利於自身權益的條約，實務上，合建契約究竟該怎麼簽才能確保權利與義務呢？
合約基本功 關於分配3件事
首先，必須先搞清楚一件事，合建方式分成3種，分別是一般合建、危老重建、都市更新，薪傳不動產智庫執行長何世昌指出，以現在的市場成本等各項因素來說，一般合建對於開發商來說利潤相對低，所以通常會走危老重建、都市更新兩種模式。
擅長處理都更危老案件糾紛，同時長年研究相關合約陷阱的律師蔡志揚指出，合建契約裡，最關鍵且重要的便是地主與開發商如何「分配」一事，而分配又可分成分配比例、分配價值、找補依據三個面向來討論。
魔鬼藏在容積獎勵裡 合約分配比例要載明
第一個，便是地主與開發商間的「分配比例」，蔡志揚說明，一般會在合約上載明雙方的分配比例，譬如常見的六四分（地主六、建商四）、五五分（地主五、建商五），這是最基本要載明的項目，但千萬別以為分配比例談好就沒事，蔡志揚提醒，在分配比例談妥後，地主必須釐清，分配內容有沒有包含開發案後來增加的容積獎勵。
舉例來說，若是因危老而產生的容積獎勵，理當依照合約分配比例分給地主，但實務上就發生建商原先和地主談合建，卻自行去申請成為危老案，因此獲得的容積獎勵卻未分給地主，後地主憤而對建商提告詐欺一事。如知名房仲陳泰源與大家地產的訴訟就是源於此。
除了危老容積獎勵，是地主應該分配的項目之外，蔡志揚表示，一般最常見的容積相關陷阱，便是綠建築容積獎勵，有些開發商會主張，是因為他們額外多出了費用施作取得相關證書，才爭取到該獎勵，地主沒有出資，理應被排除在外，不得分配相關綠建築容積獎勵。
容移稀釋土地持分 地主有權分配
不過，蔡志揚指出，雖然確實是開發商出資，但也是在地主出地的前提下才擁有，相較於取得的容積獎勵，建商的成本相較來說也相對低廉，地主理應可以參與分配。
「關於綠建築容積獎勵，假設地主與開發商談定的分配比例是地主六、開發商四，在綠建築容積獎勵上，因為建商有額外出錢施作綠建築相關設施，其實就這塊容積，分配比例可以採取地主五十五、開發商四十五，甚或雙方五五分，地主少分一點也算是合理的做法。」蔡志揚說明。
此外，容積移轉也是一個在合約簽屬上須注意的項目，所謂的容積移轉，便是建商出了不少的金額，在其他地方購買容積，轉移到本開發案上，讓開發案可以蓋出更多的面積。蔡志揚指出，雖然容積移轉是建商出了相當多的金額，但地主還是有權參與分配，原因就在於「容積是土地長不出來的，也就是說，當建商購買了容積移轉到開發案，增加可銷售面積的同時，也會稀釋到一些地主的土地持分。」因此，蔡志揚指出，在移轉而來的容積上，地主應分的比例較合理為10至20％。
而相當重要的是，一般地主都很喜歡在分配比例上談定固定坪數，認為這樣才相對安心，「問題是當容積增加等各種因素下，房子可能可以蓋出更多坪數，若是合約上簽署固定坪數，等於多蓋的面積都歸建商所有，因此建議不要採固定坪數來談分配比例。」蔡志揚強調。
第二個重要的，便是分配價值如何計算，蔡志揚指出，假設地主分配到30坪，但10樓跟3樓的價值就大不相同，「有高達8成的合約都沒寫清楚價值分配如何計算，有些甚至只寫水平分配，譬如一樓分回一樓，這些很容易引發爭議。」
他建議，應採用價值換算概念，實際的做法是，假設地主可分回30坪，而一棟大樓裡，2到10樓是地主可分配的樓層，就應該用均價去換算出30坪的價值，地主再去選屋，「一般均價會落在5、6樓，如果地主選10樓，就應該自掏腰包補差額，若是選3樓，開發商就退回地主一些錢。」
第三個重點，則是找補的依據。就以分配價值換算來說，若開發商及地主需要有找補金額時，應該依照哪個價格表作為依據？蔡志揚表示，一般建商會提供公開銷售價或政府核定價格，他建議找補金額，最好的做法是採取選屋時的價格表為依據，讓雙方可以在地主選好屋的當下，就能立即計算知道找補所需金額，是最沒爭議的做法。
萬年合約退場得賠錢 考量退場機制合理度
除了上述與找補有關的內容，是最常見合約陷阱之外，何世昌指出，合約裡也要載明有無有利於開發商，卻對地主完全不利的霸王條款，「一般最常遇到的，舉例來說竟然合約上寫明，地主只要簽下同意書後就不能退出，否則得賠償建商違約金；或是建商因整合失敗等各種原因，可以無條件將開發案轉售給其他人，但誰會知道下一手建商的品質呢？」他表示，上述這些都是對於地主完全不利的條款，在簽署合約時也得特別注意避免。
蔡志揚也提及關於退場機制的相同陷阱，「絕對要避免簽下萬年合約，例如合約上雖然有載明退場條件，但卻非常嚴苛又難以檢驗，譬如在某個時間點，開發商若沒跟8成地主簽約，就可以退場，但實務上或許可以跟相關單位查證，但也很容易有爭議。」他建議，地主在簽署合建條約時，就得設想未來有一天可能得需要退場，相關條件是否合理簡易執行。
除此之外，何世昌也提醒，分回的坪數是室內實坪還是權狀坪數，有沒有包含車位；租屋補助的對象以及起訖時間、為期多久，都是一些在合約簽署上要注意的小細節，就以租屋補助來說，一年時間就可以差到數十萬元，不可不慎。最後，他強調，地主千萬別省小錢花大錢，「一間上千萬，甚至上億元的房子，地主在簽署合約前，強烈建議還是花幾萬元，找有相關經驗的律師把關，才能避免簽下對自己不利的合約書。」
延伸閱讀
重建大哉問》都更要出資？一坪能換回一坪？ 老屋重建必問7大關鍵題
重建大哉問》拆解分配公式！看懂能不能「一坪換一坪」
重建大哉問》房屋交給誰來更新？這3種實施者你應該認識
重建大哉問》重建同意書該怎麼簽？ 這4個重點應該要注意
